Ibiza Onroerend Goed: Welkom in de jungle!

De ultieme koper’s gids om het gezonde verstand niet te verliezen tijdens de zoektocht naar het perfecte huis op de vastgoed markt van Ibiza.

De ultieme koper’s gids om het gezonde verstand niet te verliezen tijdens de zoektocht naar het perfecte huis op de vastgoed markt van Ibiza.

Ik weet zeker dat je al eens gezien hebt, de reality TV shows over makelaars in LA, de Hamptons, NYC… Ik moet toegeven, ik ben een beetje reality TV verslaafd en dan natuurlijk zeker voor deze shows! In dit soort TV series zijn de villa’s altijd in perfecte staat, hebben beste kwaliteiten, 100% legaal en de makelaars zijn allemaal professioneel en bij een gerespecteerd bureau… Laten we eerlijk zijn; een droom voor de koper als je op deze markten iets zoekt!

Het zette me aan het denken over hoe verschillend de Ibiza ervaring is: de droom van het perfecte huis is net zo groot, maar de reis ernaartoe lijkt meer op een overlevingstocht door de jungle dan op een aangename wandeling in Central Park. Je bent niet de eerste koper op Ibiza die gefrustreerd is geraakt door het online zoeken, niet wetend waar te beginnen, wat te geloven en welk agentschap te vertrouwen.

De truc is weten waar je instapt en welke valkuilen er zijn in de jungle van de Ibiza vastgoedmarkt, zodat je beter weet hoe daarmee om te gaan.

Hier zijn de belangrijkste tips die we kunnen geven om rekening mee te houden in uw zoektocht:

Vraag vs. (echt) aanbod

Zodra u begint met uw (online) vastgoedonderzoek, lijkt het er op het eerste gezicht op dat er een zeer groot aanbod is op het eiland, maar dit is toch misleidend. Al snel zal uw oog genoeg getraind zijn om te ontdekken dat steeds dezelfde huizen in uw zoekopdracht terugkomen, of u krijgt dezelfde vastgoedvoorstellen van verschillende makelaars en online portals. De reden hiervoor is dat de meeste huizen op Ibiza worden geregistreerd bij een minimum van 3 makelaars (exclusieve mandaten zijn een zeldzaamheid op het eiland), en al deze makelaars gebruiken verschillende foto’s, namen, titels en (tot frustratie van iedereen) soms zelfs verschillende prijzen of eigenschappen. Door deze verschillen in presentatie lijkt het erop dat je verschillende huizen ziet, terwijl het er in werkelijkheid velen dezelfde zijn. Hoe ongelooflijk het ook klinkt, het is zelfs niet ongewoon voor klanten die om een bezichtiging hebben gevraagd, eens aangekomen bij de gevraagde woning weten te vertellen dat ze het huis al met een ander bureau hebben bezocht – ze dachten nu eenmaal dat het een ander huis was bij het bekijken van de presentatie…!

Een ander addertje onder het gras is dat vele objecten die al verkocht zijn, vaak nog zeer lang op het internet blijven staan als mogelijke koop optie. De reden? Sommige makelaars houden ze in hun portefeuilles om meer klanten aan te trekken en meer leads te krijgen, vooral wanneer hun eigen aanbod laag is. Een andere reden is echter dat sommige eigenaren (verkopers) hun eigendom met zoveel agentschappen en internetportals geregistreerd hebben, dat zelfs zij in de war raken en vergeten iedereen te informeren, dus soms kan het enkele maanden of zelfs nog veel langer duren, voordat alle websites accuraat zijn bijgewerkt. Het vermijden van dit soort tijdverlies voor alle partijen is een van de redenen waarom wij verkopers altijd aanraden om een exclusief verkoopmandaat te tekenen en bij slechts één makelaar te werken.

Tot slot, een ander zeer belangrijk punt om in gedachten te houden als het gaat om het "aanbod" in de Ibiza onroerend goed markt, is het feit dat sommige eigenaren hun eigendom te koop aanbieden voor een wat wordt beschouwd als een vèr boven de marktprijs waardige prijs, enkel om te zien of er enige interesse is in deze prijs en zonder echte intentie om te verkopen, tenzij ze dus een lucratief bod ontvangen.

Zoals u ziet, is het aanbod van onroerend goed op Ibiza, dat op het eerste gezicht vrij formidabel lijkt, in werkelijkheid niet zo hoog. De vraag daarentegen, een indicatie die veel minder manipuleerbaar is, is nog altijd hoog en neemt zelfs toe. Sinds de laatste grote economische crisis, die begon in 2007/8 en een daling van de vraag (en dus de prijzen) op de vastgoedmarkt van Ibiza tot gevolg had, is de vraag gestaag gestegen en inmiddels ver boven de cijfers van voor de crisis. Zelfs vorig jaar (het gevreesde jaar 2020), na de eerste Covid-19-golf, is de verkoop van onroerend goed op het hele eiland gestaag toegenomen.

De nieuwe #workingfromhome cultuur en een heersende wens om dicht bij de natuur te zijn en weg van de hyperbevolkte stedelijke virushotspots, hebben Ibiza, met zijn lichtbevolkte natuurlijke karakter, een toplocatie gemaakt voor die internationale vastgoedkopers, die de volgende lockdown liever met uitzicht op zee doorbrengen. Plus, zoals elke beleggingsadviseur u zou vertellen, wat is er beter dan uw activa in steen te zetten in onzekere tijden?

Al met al vinden we bij de analyse van de Ibiza vastgoedmarkt niet veel "echt" aanbod, maar een sterke vraag. Wat leert ons dat voor onze overlevingstraining in de jungle? Wat leert ons dat voor onze overlevingstraining in de jungle?

1. Ten eerste werpt het een licht op het algemene prijspunt van de Ibiza vastgoedmarkt en op het pantser ervan tegen de nationale of internationale marktschommelingen.
2. Het leert kopers van onroerend goed om zich niet te laten misleiden door het schijnbaar grote aanbod, de beschikbare vastgoed opties zorgvuldig te onderzoeken en het landschap te leren kennen.
3. En wat het ook leert is dat we klaar moeten zijn om snel te handelen, want zodra we een woning vinden die ons hart sneller doet slaan, we dan best met minimale aarzeling toeslaan: een lage aanbodmarkt geeft reden tot concurrentie.

Bouwrestricties: Geduld is een Deugdzaamheid

Degenen onder jullie die het voorrecht hebben gehad om dit prachtige eiland te bezoeken, weten wat ik bedoel als ik zeg: Wow, wat een schoonheid! Van zand- en rotsstranden, spectaculaire zonsondergangen, tot glooiend groene heuvels en prachtige uitzichten op de glinsterende saffierblauwe zee… Ibiza wint ons hart niet (alleen!) voor haar wereldberoemde clubbing scene, haar regelmatige vermelding in de internationale pers en populaire cultuur of haar unieke vibe en fusie van levensstijlen (denk: hippie-meet-miljonair), maar vooral vanwege haar, misschien minder populaire en zeker pretentielozere, oprechte en ietwat magische natuurschoon. Daarom moeten we allemaal meer dan dankbaar zijn voor de pogingen van de overheid om de landelijke charme van Ibiza te behouden door middel van bouwrestricties.

Als u echter overweegt om grond te kopen op Ibiza om uw eigen huis te bouwen, of zelfs om een vervallen eigendom te kopen om te renoveren en ervan te genieten of om door te verkopen, laat dan het volgende een waarschuwing zijn voor u: De stedenbouwkundige bouwvoorschriften van Ibiza zijn streng.

Niet alleen wordt het steeds moeilijker om een bouwvergunning aan te vragen om een nieuw huis te bouwen of te verbouwen, zelfs als u aan alle richtlijnen voldoet om deze vergunnning te krijgen, kun je er best maar eens rustig voor gaan zitten want u zult helaas lang moeten wachten om de correcte vergunning binnen te krijgen. Of het nu gaat om het bouwen van een huis vanaf de grond of om het integraal renoveren van een woning, beide bouw aanvraag processen zijn tijdrovend en gaan niet zonder hun respectievelijke complicaties (ik zal hier niet te veel in detail treden, want dit onderwerp verdient zijn eigen "Een overlevingsgids voor Ibiza’s urbanistische wet- en regelgeving" artikel!)

Laat ik duidelijk zijn, u kent het Spaanse gezegde "mañana, mañana" (morgen, morgen), een culturele getuigenis van de Spaanse laissez-faire, relaxte benadering van de meeste dingen; maar hier hebben we het over Ibiza, waar het juiste gezegde over dit specifieke onderwerp naartoe zou gaan: "niet mañana of zelfs volgend jaar… maar misschien het jaar erna…"

Deze informatie is geenszins bedoeld om u te demotiveren of te ontmoedigen; maar als u de jungle ingaat, is het voor de overleving van het grootste belang te weten hoe lang de reis zal duren en wat er nodig is om jezelf zo goed mogelijk voor te bereiden. Hoe gekunsteld dit ook klinkt, het is de eenvoudige en belangrijke waarheid, dat zolang je de juiste agent aan je zijde hebt die je kan adviseren over de regels van het spel en je kan doorverwijzen naar betrouwbare professionals en experts in het gebied, zoals advocaten en LOKALE-architecten, je perfect in orde zal zijn, en je droom binnen handbereik!

De kwestie van de A-legaliteit

Dit is een heel belangrijk punt, en een complex punt, dus laten we er meteen aan beginnen: In principe zult je moeten accepteren dat, als je een huis op Ibiza wilt kopen, je te maken gaat hebben met illegaliteitskwesties van kleine of grote mate.

De reden hiervoor is een directe causale reactie op het bovenstaande punt: de bouwbeperkingen. Wanneer u uw huis wilt renoveren, groter maken, een zwembad toevoegen of veranderen, of zelfs gewoon een terras aanleggen of de tegels vervangen, heeft u normaal gezien een vergunning nodig. Zoals we hierboven hebben geleerd, duurt het erg lang om deze vergunningen goedgekeurd te krijgen… als ze dan al goedgekeurd worden!

In het verleden, tijdens de begindagen van Ibiza, dacht niemand echt na over de bouwvoorschriften of, eerlijk gezegd, gaf niemand er veel om, dus de meeste mensen gingen gewoon hun gang en volgden hun hartenwens zonder na te denken over het nodige papierwerk. Echter, met de toestroom van buitenlandse vastgoedkopers en met name vastgoedinvesteerders zou Ibiza zijn verdronken in nieuwe constructies als de overheid niet was ingegrepen en begonnen met het controleren en handhaven van urbanistische wetten en regels.

Het feit dat ongeveer 90% van de niet-nieuw gebouwde woningen op Ibiza in het verleden een of andere structurele wijziging hebben ondergaan, maar niet over de juiste vergunningen beschikken, betekent dat ze nu in een of andere vorm van Legal-limbo zijn: door de "Statute of Limitations" kunnen ze niet worden vernietigd of afgebroken (wat overigens zou leiden tot een sloop van grote stukken (annexen, garages, dichtgemaakte portalen,..) in zeker wel 70+% van bestaande woningen, maar dit kan ook niet worden gelegaliseerd. . Hieruit komt, wat wij noemen, de A-legaliteit.

Maar weten welke delen legaal zijn, welke delen risico lopen, welke delen "echt" illegaal zijn en welke delen A-legaal zijn, is geen eenvoudige opgave. Het hangt allemaal af van de classificatie van het grondstuk, de leeftijd van de gebouwen, de datum van bepaalde constructies, de hoogte en de afstanden tot de grens van de buren en nog veel meer. Een professionele agent zo goed mogelijk de juridische situatie laten weten en u hierover zoveel mogelijk informatie geven.

Houd er rekening mee dat prijzen verschillen wanneer een pand veel Il- of A-legaliteiten heeft. Die gerenoveerde kwaliteitswoning die te koop staat met een geweldig uitzicht op zee en dat voor een koopje, heeft waarschijnlijk wat legale problemen (of ligt misschien wel naast een snelweg met veel geluidsoverlast).

Hoe dan ook, het is belangrijk te weten en te begrijpen dat u niet ver komt in uw ibiza vastgoed reis als het woord "illegaal" of "a-legaal" u ongerust maakt; om uw droomhuis te realiseren moet u de angst in de ogen kijken en het beest temmen, of een goede agent aan uw zijde hebben.

Piraten van de Pitiusen

Is het je ooit opgevallen dat de hoge, naar de zee gerichte dikke muren van Dalt Vila (de versterkte oude stad van Ibiza) vol staan met kanonvensters? Dit zijn overblijfselen van de vele piratenaanvallen die het eiland in de loop van zijn geschiedenis heeft meegemaakt en die hebben geresulteerd in de liefdevolle naam: "Pirateneiland".

Tegenwoordig zijn de enige piraten die overblijven de zogenaamde vastgoedpiraten van het eiland, uit op het maken van een zo groot mogelijke winst met zo weinig mogelijk inspanning en nul verantwoording. In Spanje heb je geen opleiding of diploma nodig om jezelf makelaar te noemen. Iedereen met een website en enkele contacten kan deze job op zijn naam schrijven. In sommige gevallen gaat het zo ver dat sommige "agenten" gebruik maken van afbeeldingen van andere bureaus om een onroerend goed online op de lijst te zetten, alleen maar om leads van klanten te krijgen en dan te proberen u iets te verkopen zonder echt te weten hoe u de deal bij de notaris moet krijgen en zonder enige kennis van de markt, om later het bureau te benaderen dat het eigenlijke verkoopmandaat heeft voor samenwerking.

Het werk bestaat echter niet alleen uit het online hebben van eigendommen en ze te laten zien, er is een hele wereld achter de schermen (waarvan ik een glimp met u heb gedeeld in dit artikel) die net zo belangrijk is. Onze kopers vertellen ons achteraf vaak genoeg hoe belangrijk het bleek te zijn dat ze hun agentschap konden vertrouwen en de appreciatie die ze ondervonden dat we alles in goede banen konden leiden tot het moment van overdracht. En natuurlijk ook om onvoorziene verassingen na aankoop te vermijden.

Troebele transparantie

In de meeste landen, wanneer u een woning verkoopt, moet al het papierwerk op orde zijn, is een verplichte bevestiging van een architect nodig om te confirmeren dat het huis in een goede staat is, enz. Op Ibiza is dit geen vereiste, wat in feite betekent dat u koopt wat u ziet en met het papierwerk dat er is.

Bovendien hebben slechts zeer weinig instellingen toegang tot verkoopgegevens van onroerend goed, zoals de uiteindelijke verkoopprijzen, aangezien dit in Spanje geen openbare gegevens zijn. Voor veel huiseigenaren die een idee willen hebben over de waarde van hun woning, staat de enige informatie die ze kunnen gebruiken om hun huis te vergelijken, op online onroerend goed websites. Hier zullen ze hun woning vergelijken met een woning van vergelijkbare grootte of blik, maar wat ze zich vaak niet realiseren is dat veel vraagprijzen enkel zijn wat ze zijn; vraagprijzen. Het zijn geen verkoopprijzen. En er zijn geen regels om deze prijzen te bepalen. Een professionele, ervaren makelaar, die toegang heeft tot zijn eigen database met verkoopstatistieken, zal u altijd kunnen vertellen of de woning waarin u geïnteresseerd bent, correct geprijsd is. Ook een huiseigenaar die zijn woning tijdig wenst te verkopen, overlegt best met een gevestigd makelaarskantoor om een professionele taxatiete ontvangen op basis van reële marktstatistieken en verkoopprijzen, in plaats van de duistere wereld van de online vraagprijzen.

Dus, hoe te overleven in de Ibiza vastgoed jungle?

Ik hoop dat dit artikel een beetje licht heeft geworpen op de vele uitdagingen die u te wachten kunnen staan in de Ibiza vastgoedjungle!

Het belangrijkste om te onthouden is dat met de juiste mentaliteit en de juiste hulp alles mogelijk is en uw droomhuis zeker mogelijk is op het prachtige witte eiland.

Zorg dat je een agent kiest die professioneel en ervaren is, die je kunt vertrouwen en waarvan je weet dat hij of zij de klus zal klaren. Hier bij Prestige Properties, zijn onze agenten meer dan professioneel en ervaren genoeg en helpen we u graag verder in de zoektocht naar uw droomhuis. Zelfs als u een woning heeft gezien die u leuk vind, maar die niet op de website van Prestige staat, kunnen we u goede richtlijnen geven. Wij kennen de meeste huizen die te koop staan, dus er kan een reden zijn waarom we er niet voor hebben gekozen om het op de lijst te zetten. Daarnaast werken we nauw samen met ongeveer 20 van de meest professionele makelaarsagentschappenop het eiland, dus we hebben een groter aanbod dan u denkt.

Grijp die liaan dus en slingeren maar!

Inge en uw jungle survival experts; Prestige Properties Ibiza

*Disclaimer: dit artikel werd geschreven op een informele manier, gewoon om de lezers kennis te laten maken met enkele van de onderwerpen van de vastgoedmarkt op Ibiza. For official numbers and legal information please check out our "Property Buyers Guide" here.