Hoe gemakkelijk is het om een Spaanse hypotheek te krijgen om een huis te kopen op Ibiza?

Ibiza’s onroerend goed verschilt enigszins in vergelijking met de rest van de Spaanse vastgoedmarkt. Dit is deels te wijten aan de exclusiviteit van het eiland, maar er kunnen ook andere factoren van toepassing zijn, zoals de bijzonderheden van de inschrijving in het kadaster of de juridische aspecten van het onroerend goed – wat belangrijke informatie is wanneer je een bank om financiering vraagt. Soms kunnen dergelijke juridische aspecten het moeilijker maken om een hypotheek te krijgen in vergelijking met andere delen van Spanje. Met de hulp van een goede adviseur of een ervaren makelaar kunnen dergelijke zaken echter worden opgelost, en is het geen belemmering om financiering te krijgen.

Spaanse banken staan open voor het verstrekken van leningen aan niet-ingezeten cliënten, maar zij zouden een bewijs van solvabiliteit moeten maken samen met de compliance aspecten.

Het kredietbeleid zal uiteraard enigszins verschillen van bank tot bank en het is onvermijdelijk dat zij hun kredietbeleid in de loop van de tijd zullen wijzigen.

Vaak is het nodig om de hulp in te roepen van een externe professionele makelaar, los van de bank, om dit soort problemen/obstakels te helpen overwinnen en om beter te begrijpen welke hypotheekaanvraag op welk moment bij welke bank past.

Tegenwoordig is het onontbeerlijk om jouw zoektocht naar financiering niet te beperken tot Spaanse banken, aangezien sommige aanvragen alleen via internationale banken kunnen worden gefinancierd om de hierboven vermelde redenen. Toegang tot dit soort financiering is alleen mogelijk via een makelaar.

Kan ik een hypotheek krijgen op Ibiza?

Het korte antwoord is: Ja, dat kan. Net als overal elders moet je voldoen aan bepaalde criteria met betrekking tot inkomen en liquiditeit, en de juridische aspecten van het onroerend goed waarvoor je de hypotheek wilt afsluiten spelen ook een belangrijke rol, maar over het algemeen zijn er weinig obstakels voor het aanvragen van een hypotheek op Ibiza. Hieronder wat meer details in verschillende scenario’s:

Kan een niet-ingezetene een hypotheek krijgen op Ibiza?

Ja, van januari tot augustus 2019 werden 1.096 hypotheken verwerkt op Ibiza en Formentera, (21% minder dan in 2018) en ongeveer 30% van de operaties werden ondertekend door overzeese klanten.

Het is meer dan mogelijk voor een niet-ingezetene om een hypotheek te krijgen op Ibiza. Over het algemeen is het hypotheekproces echter een stuk complexer dan vroeger, sinds de nieuwe Spaanse hypotheekwetten in juni 2019 van kracht zijn geworden.

Maar nu banken en notarissen de tijd hebben gehad om hun interne processen aan te passen om in overeenstemming te zijn met de nieuwe wet, hebben we er vertrouwen in (en zien we al) dat de algemene processen soepeler zullen verlopen in 2020 en in de toekomst.

Als ik zelfstandig ondernemer ben, kan ik dan een hypotheek krijgen op Ibiza?

Spaanse banken zullen een zelfstandige klant altijd overwegen. Echter, bewijs van inkomen (solvabiliteit) is van fundamenteel belang voor de risicobeoordeling en goedkeuring. Een niet-residente klant moet bereid zijn om bewijs van hun financiële geschiedenis en werkgelegenheidsinformatie te sturen. Deze kunnen worden ingediend door middel van bedrijfsbalansen en een verklarende brief van hun belastingadviseur of registeraccountant, zodat de bank inzicht krijgt in de inkomenssituatie van een persoon en het jaarlijkse netto-inkomen over de afgelopen 3 jaar.

Is het mogelijk om een hypotheek zonder status te krijgen op Ibiza?

Nee, niet-status hypotheken bestaan niet in Spanje. Spaanse banken moeten het inkomen van elke hypotheekaanvrager aantonen om er zeker van te zijn dat de terugbetaling van de hypotheek gegarandeerd is. Door de nieuwe Spaanse hypotheekwet moet iedereen zich aan deze strenge rekenregels houden. De garantie (in dit geval het onroerend goed) is bovendien noodzakelijk, maar niet de enige doorslaggevende factor. Aangezien je in Spanje geen hypotheek zonder status kunt krijgen, is een onderzoek bij internationale banken aan te bevelen.

Is het mogelijk om een equity release te krijgen bij Spaanse banken?

Nee, in Spanje wordt equity release niet geaccepteerd om liquiditeit uit het onroerend goed te halen. Dit is meestal wel mogelijk wanneer je een aanvraag indient bij een internationale bank. Echter, een hypotheek op een bestaande woning, vrij van lasten (niet voor aankoop redenen) is mogelijk om te krijgen van Spaanse banken voor een aantal specifieke doeleinden, zoals renovatie of de aankoop van verdere grond of een ander pand, enz.

Heeft mijn leeftijd invloed op het verkrijgen van een hypotheek in Ibiza?

Spaanse banken verstrekken over het algemeen leningen tot 25 (uitzonderlijk 30) jaar met eindaflossing op 70-jarige leeftijd. Voor oudere klanten (ouder dan 60 jaar) kunnen opties en oplossingen worden besproken met uw bank of hypotheekadviseur

Spreekt het bankpersoneel mijn taal bij het aanvragen van een hypotheek op Ibiza?

Over het algemeen spreken de medewerkers van banken op Ibiza verschillende talen, maar het niveau van spreekvaardigheid kan variëren en dit kan een van de redenen zijn waarom u zich meer op uw gemak zou voelen als u te maken heeft met een hypotheekadviseur die jouw taal vloeiend spreekt en die je kan vertegenwoordigen en namens jou kan onderhandelen.

Kunnen buitenlanders een hypotheek krijgen op Ibiza?

Ja, zij kunnen een hypotheek krijgen van een Spaanse bank of van een internationale bank.

Hoeveel aanbetaling heb ik nodig voor een hypotheek op Ibiza?

De meeste Spaanse banken bieden 60% LTV (Loan to Value) aan niet-ingezeten kopers, wat betekent dat de klant een aanbetaling van 40% + ongeveer 10% kosten zou moeten doen. Sommige niet-residente klanten kan ook worden aangeboden tot 70%, afhankelijk van de bank. (Dit zou een van de belangrijkste factoren zijn om rekening mee te houden bij het aanvragen van financiering bij een bank).

Wat is het maximum bedrag dat ik kan lenen om een eigendom te kopen op Ibiza?

Er is geen maximum bedrag, het is binnen de grenzen van de LTV en het inkomen beperking.

Hoe vraag ik een hypotheek aan op Ibiza?

De gemakkelijkste manier is door contact op te nemen met de bank(en) die de lening verstrekt en/of de hypotheekmakelaar voor advies en hulp bij de hypotheekaanvraag (bij maximaal 1-3 banken).

Welke documenten heb ik nodig om een hypotheek aan te vragen?

Het hangt af van jouw aankoop voorstel (bestaande woning, woning in aanbouw, enz.) en op jouw persoonlijke inkomenssituatie.

Enkele basis documenten zijn een NIE (Número de Identificación Extranjero), paspoort, bewijs van inkomen, kredietrapport van het desbetreffende kredietbureau, bankafschriften, bewijs van eigen middelen, enz. Banken en makelaars zullen je, vanaf het eerste contact, een volledige lijst van documenten geven, afhankelijk van jouw situatie.

Dingen die ik moet overwegen alvorens een hypotheek aan te vragen op Ibiza:

Hoeveel kan ik lenen voor een hypotheek in Ibiza op basis van mijn inkomen?

Spaanse banken nemen jouw jaarlijks netto inkomen als basis voor hun berekening; vooral als je zelfstandig ondernemer bent.

Alle krediet- en leningsverplichtingen mogen slechts 30-35% van jouw jaarlijks netto inkomen bedragen. Dit percentage zal ook rekening houden met het percentage van eventuele maandelijkse kredietverplichtingen die je in uw thuisland hebt uitstaan en zal van invloed zijn op jouw kredietfaciliteit in Spanje.

Hoe lang duurt het om een Spaanse hypotheek te krijgen om een onroerend goed te kopen op Ibiza?

Sinds de toepassing van de nieuwe hypotheekwet in Spanje (juni 2019), kunnen Spaanse banken vrij traag zijn. Hier is het werk van een hypotheekmakelaar om te helpen deze processen sneller, gemakkelijker en een stuk soepeler te laten verlopen.

In principe hangt het ervan af hoe uitgebreid het werk voor de bank is om controles uit te voeren en het inkomen van hun cliënt te berekenen. Hoe proactiever cliënten zijn bij het indienen en invullen van hun documenten, hoe sneller het proces verloopt.
Zodra alle documenten bij de bank zijn ingediend en, indien nodig, verdere gevraagde documentatie is ontvangen, is het snelste scenario ongeveer 5-6 weken.

De termijn van het proces kan zeker aanzienlijk worden verlengd als er discrepanties zijn met het taxatierapport of als de financiering door een internationale bank moet worden uitgevoerd. Het is raadzaam om de verkoper van het onroerend goed om een redelijke termijn te vragen, zodat de hypotheek zonder druk geregeld kan worden.

In welke valuta kan ik mijn hypotheek op Ibiza aflossen?

Sinds de nieuwe hypotheekwet bieden sommige banken hypotheken aan in de nationale munteenheid van de klant en in euro’s of in de ene of de andere munteenheid. Sommige banken hebben een strikt beleid over de valuta opties, afhankelijk van jouw nationaliteit en de valuta waarin je jouw inkomen ontvangt. Het is raadzaam om advies te vragen afhankelijk van jouw persoonlijke omstandigheden.

Wat zijn de kosten voor het verkrijgen van een Spaanse hypotheek?

De kosten van het krijgen van een Spaanse hypotheek omvatten zaken als: belastingen, verzekeringen, openingskosten, taxatierapport, en mogelijk een makelaar’s vergoeding. Lees verder voor meer details over elk van deze onderwerpen.

Wat zijn de belastingen op Spaanse hypotheken?

De belasting op Spaanse hypotheken heet AJD (impuestos de actos jurídicos documentados) en moet worden betaald door de bank als gevolg van een recente rechterlijke beslissing.

Dit maakt hypotheken nog interessanter. Cliënten kunnen door deze belasting veel kosten besparen, 1,2% over de hypotheekverplichting in 2019 (1,5% vanaf 2020 en zo verder).

Welke verzekering heb ik nodig als ik een hypotheek begin op Ibiza?

De banken eisen op zijn minst een opstalverzekering om de hypotheekgarantie (het onroerend goed) te waarborgen. De meeste banken eisen ook een levensverzekering om de klant een betere rente te kunnen bieden. Vraag om vergelijkingen van verschillende bankaanbiedingen.

Welke andere optionele verzekeringen zijn er?

Je kunt kiezen voor een levensverzekering als alternatieve optie. Sommige banken bieden ziektekostenverzekeringen of zelfs alarmsystemen voor jouw vakantiehuis aan om je gecombineerde verkoopproducten, betere rentetarieven en voorwaarden te kunnen bieden.

Zijn er extra kosten verbonden aan het aanvragen van een hypotheek?

Het is altijd verplicht om een taxatierapport te hebben van het onroerend goed dat je wilt kopen, aangezien dit een juridisch rapport van het onroerend goed bevat. Meestal moet dit door de klant worden betaald.

Eén bank in het bijzonder zal zelfs aanbieden het taxatierapport te betalen op voorwaarde dat de klant de hypothecaire lening bij hen ondertekent, maar het is raadzaam dat klanten altijd een paar verschillende aangeboden hypotheken vergelijken.

De meeste banken rekenen een openingsprovisie van ongeveer 1% over het hypotheekbedrag. Sommige partnerbanken bieden hypotheken zonder afsluitprovisie aan, maar klanten moeten de totale kosten vergelijken, bestaande uit de totale rente, de totale looptijd, de aangeboden LTV en de voordelen van de gecombineerde verkoopproducten.

Een hypotheekmakelaar zal ook een commissie aanrekenen. (Balearic Mortgage Services is een van de eerlijkste aanbieders met een provisie van 0,25%, aangezien de meeste andere aanbieders de klant 1% in rekening brengen na afronding van de hypotheek).

Hoe krijg ik een hypotheek van mijn eigen land om een object op Ibiza te kopen?

Je kunt een hypotheek aanvragen in jouw eigen land, maar er zijn veel voordelen van een hypotheek in Spanje, waar jouw woning zich bevindt. Het kan belastingvoordelen opleveren, meer liquiditeit en het heeft weinig invloed op jouw kredietfaciliteiten in jouw eigen land.

In zeer bijzondere gevallen en afhankelijk van jouw nationaliteit kunnen wij eventueel gebruik maken van een hypotheek in het land van herkomst van een cliënt en het Spaanse onroerend goed als garantie nemen. Het is een kwestie van individueel onderzoek.

Kan ik een hypotheek in het Verenigd Koninkrijk krijgen voor Spaans onroerend goed?

In het algemeen is dit niet aan te raden en, in de meeste gevallen, niet mogelijk. In uitzonderlijke omstandigheden is het verkrijgen van een hypotheek in het Verenigd Koninkrijk een optie, maar in zeer zeldzame gevallen. Gewoonlijk zou een cliënt een garantie op hun Britse activa moeten gebruiken.

Kan ik een Spaanse hypotheek krijgen met een slechte kredietwaardigheid?

Het hangt af van het type van "slecht krediet" (incidentie). In de meeste gevallen zal dit geen belemmering zijn. Elk geval is individueel en moet worden beoordeeld. Dergelijke kwesties moeten in een vroeg stadium of tijdens het eerste contact met jouw bank of hypotheekadviseur worden verduidelijkt.

Waarom zou ik een Spaanse hypotheek nemen als ik er in mijn eigen land ook een kan krijgen?

Het kan belastingvoordelen hebben, het betekent meer liquiditeit, mogelijk betere rentetarieven of voorwaarden en tegelijkertijd heeft het geen invloed op jouw kredietfaciliteiten in jouw eigen land.

Welke soorten Spaanse hypotheken zijn er?

Vaste rente, variabele rente, gemengde rente, individuele of gezamenlijke hypotheek, bouwhypotheek, vakantiehuis hypotheek, eerste woning hypotheek, beleggingshypotheek, commerciële hypotheek, en nog veel meer. Lees verder voor meer details over een aantal van hen.

Kan ik een hypotheek met vaste rente krijgen?

Sinds de invoering van de nieuwe hypotheekwet is een vaste rente niet langer beschikbaar voor alle niet-ingezeten cliënten. Het hangt echter wel af van de nationaliteit, woonplaats, enz. De bank of een hypotheekadviseur kan de klant over al deze vragen adviseren.

Wat is een "Euribor-gebonden" hypotheek?

Dit is een type hypotheek waarbij de rentevoet niet vast is. In plaats daarvan worden de rentebetalingen jaarlijks aangepast aan een niveau boven een specifiek referentietarief (zoals EURIBOR + 1,25) gedurende de gehele looptijd van de hypotheek.

Kan ik een gezamenlijke hypotheek krijgen op Ibiza?

Ja, absoluut, en er zijn veel verschillende hypotheken beschikbaar zoals: Vaste rente, variabele rente, gemengde rente, individuele of gezamenlijke hypotheek, bouwhypotheek, vakantiehuis hypotheek, primaire woning hypotheek, investeringshypotheek, commerciële hypotheek, enz.

Waar kan ik een hypotheekcalculator vinden voor Ibiza?

Om je te helpen bij het simuleren en berekenen van een hypotheek kun je een hypotheek calculator vinden onderaan deze website: https://balearic.mortgage

Wat zijn de Spaanse hypotheekrentevoeten voor 2020?

De hypotheekrente die een bank aan een specifieke klant aanbiedt, hangt af van het financiële potentieel van de klant en zijn solvabiliteit. Hoe hoger het potentieel van een klant, hoe beter het tarief.

Het beste tarief dat ik onlangs heb afgesloten was met een zeer specifieke, niet-ingezeten klant met een variabele eur + 1%; met andere klanten heb ik eur + 1,25% afgesloten, wat nog steeds een zeer goede rente is en bij vaste rentetarieven 1,75%.

Het aanbod voor een vaste rente is afhankelijk van de totale looptijd, hoe langer de looptijd, hoe hoger de rente. Alleen met de hulp van een hypotheekmakelaar kunnen de banken hun beste rentetarieven aanbieden, omdat wij vaak een speciale overeenkomst hebben met onze partnerbanken.

Moet ik gebruik maken van een hypotheek makelaar bij het aanvragen van een hypotheek op Ibiza?

Er zijn vele voordelen aan het gebruik van een hypotheekmakelaar bij het aanvragen van een hypotheek op Ibiza, waarvan sommige hieronder worden beschreven. Het is echter in geen geval noodzakelijk. Degenen die tijd en geduld hebben kunnen een hypotheek aanvragen door rechtstreeks naar een lokale bank van hun keuze te gaan.

Bespaar ik geld met een hypotheekadviseur?

De provisie van 0,25% is het waard om een hypotheekadviseur te hebben, omdat je veel geld kunt besparen door de best beschikbare hypotheek te krijgen die je op het moment van jouw aanvraag wordt aangeboden.

Een makelaar houdt rekening met jouw specifieke situatie en wensen en kiest de bank die het beste bij jouw aanvraag past. Een betere rente kan duizenden euro’s schelen over de totale looptijd van de hypotheek.

Is het gebruik van een hypotheekmakelaar sneller?

Jazeker! Een hypotheekadviseur helpt je om de hypotheek zo snel mogelijk goedgekeurd te krijgen. Vanaf het eerste contact zal een hypotheekmakelaar alle (initieel) vereiste documenten oplijsten en regelmatig contact houden met de bank om het proces te volgen. Dit is ongelooflijk belangrijk omdat Spaanse banken vaak overbelast zijn met werk en normaal gesproken niet actief terugkeren naar klanten met updates en uitkomsten van de aanvraag. Cliënten zijn vaak gewend dat banken in hun eigen land interactiever zijn, maar de ervaring kan in Spanje heel anders zijn.

Welke andere voordelen zijn er bij het gebruik van een hypotheek makelaar in Ibiza?

Een makelaar zal je helpen met het begrijpen van alle documenten die moeten worden ingediend en zal je de verschillende processen en de wettigheid van de hypotheek in jouw eigen taal uitleggen.

Hypotheekmakelaars zullen je ook helpen met de formele procedure met de bank, notaris en advocaten en de makelaars waar nodig, bijvoorbeeld voor het taxatierapport.

Alle voorwaarden en bepalingen worden namens de klant onderhandeld met een professionele hypotheekmakelaar. Hij behoedt je voor ongewenste verrassingen en helpt je gedurende het hele hypotheekproces en begeleidt je zelfs naar de notaris.

De relatie van een makelaar met verschillende banken garandeert zeer speciale voorwaarden en behandelingen die misschien niet mogelijk zijn als je de bank benadert als een "onbekende" voor hen.

Welk effect heeft de nieuwe hypotheekwet op het verloop van een hypotheek?

De belangrijkste reden achter de nieuwe wetgeving op basis van de Hypothecair Krediet – Richtlijn 2014/17/EU is een betere bescherming van de consument Dit moet worden bereikt door een grotere mate van informatie voor de toekomstige kredietnemer door het verstrekken van FEIN en FIAE. Deze gestandaardiseerde documenten zijn bedoeld om een zo goed mogelijk overzicht van de voorwaarden te geven.

De nieuwe wet laat de bank alle hypotheekgerelateerde kosten betalen, behalve het taxatierapport van het onroerend goed. Zij maakt de vervroegde aflossing goedkoper en beperkt de verkoop van de bijgevoegde producten ("vinculaciones"). Maar de inwerkingtreding van de nieuwe wet heeft dit jaar niet alleen voordelen voor de klant opgeleverd.

De notaris van Formentera Javier González Granado legde onlangs in de "Diario de Ibiza" uit:

De nieuwe wetgeving introduceerde "een systeem van telematische verwerking waarvan de aanpassing nogal wat entiteiten kost". Bovendien, het stelt een verwerking van de hypothecaire lening "complexer dan voorheen, hoewel het geeft meer zekerheid aan de consument." Voorheen was het bezoek van de consument aan de notaris vóór de ondertekening van de hypotheek vrijwillig: "Nu is het verplicht. En er worden ook zeer strikte termijnen aangegeven die op geen enkele manier mogen worden overgeslagen. Dat heeft zonder twijfel een verlamming van de procedures betekend tot de inwerkingtreding ervan, van het voorjaar tot het begin van de zomer, tijden waarin ze absoluut stil lagen".

Om het volledige artikel te lezen ga hier "Cae un 39% el importe de las hipotecas constituidas en las Pitiusas este año"

Voor 2020 verwachten we een veel betere prestatie en we zijn er zeker van dat de cliënten zullen genieten van de voordelen van de nieuwe wet zonder te lijden onder de handicap van de processen, aangezien de banken nu beter voorbereid zijn.

Hartelijk dank aan Bettina Lorenz, CEO & oprichter van BMS (Balearic Mortgage Services), dat zij de tijd heeft genomen om met ons te spreken. Voor meer informatie over hoe je succesvol een hypotheek kunt aanvragen in Ibiza, bezoek Bettina’s website.

Bekijk de 18 goede redenen om te kopen met Prestige Properties