Ibiza Property kopers gids

Aankoopprocedure voor onroerend

1. de fasen van het aankoopproces

A) onderhandeling en overeenkomst

Zodra de koper interesse heeft getoond in het verwerven van een woning, begint het onderhandelingsproces met de verkoper met het doel akkoord te gaan met de voorwaarden van de transactie.
Zodra een overeenkomst is bereikt, bevestigen de partijen het schriftelijk en begint de taak van het opstellen van een contract.

B) het privé contract en de deposito betaling

Dit eerste privé document is niet verplicht en soms kunnen de partijen er de voorkeur aan geven de openbare koopakte rechtstreeks te ondertekenen. In de meeste gevallen is het echter raadzaam om een voorafgaande privé overeenkomst te ondertekenen die kan worden opgesteld met behulp van de juridische dienst van het Agentschap of door de wettelijke vertegenwoordigers van cliënten met als doel de overeenkomst juridisch te sluiten voor de gemoedsrust en veiligheid van de partijen die Il de openbare akte kan worden getekend voor een notaris.

Er zijn drie belangrijke soorten contracten:

  • Particulier koopcontract

Het koopcontract is dat de ene partij ermee instemt om de woning en de andere te leveren om er een bepaalde prijs voor te betalen. De koper kan de verkoper een bepaald bedrag betalen bij de ondertekening van het privé contract wegens de aankoopprijs. Deze betaling is bekend onder verschillende namen: aanbetaling, goedgelovige storting, oprecht Money…
Overtreding van deze overeenkomst door een van beide partijen geeft de wederpartij het recht te kiezen tussen de vervulling van de overeenkomst op eigen voorwaarden of de eenzijdige beëindiging ervan met het recht op schadevergoeding.

  • Earnest-geld contract

De zogenoemde “Earnest Money contract” is eigenlijk een verkoopovereenkomst waarin een “toezegging” wordt opgenomen waarin een bepaald deel van de prijs (over het algemeen 10), dat als borg wordt gedefinieerd, wordt overgedragen.
De definitie van dit bedrag als een borg (Arras penetenciales in het Spaans) stelt beide partijen in staat om vrijelijk uit het contract terug te trekken. Als het de koper is die zich terugtrekt, kan het bedrag dat als waarborgsom is betaald, door de verkoper worden bewaard. Aan de andere kant, als de verkoper de koper terugtrekt, heeft het recht om het dubbele bedrag te ontvangen als borg: de oorspronkelijke storting plus hetzelfde bedrag opnieuw als een boete.
Een ander type obligatie, dat we de aankoop storting (Arras penales in het Spaans) noemen, is opgevat als een boete clausule. De effecten zijn halverwege tussen het oprecht-geld contract en de borg: in geval van inbreuk moet de niet-conforme partij de andere partij een vaste boete betalen, maar de conforme partij kan, naast het ontvangen van het bedrag van de sanctie, ervoor kiezen om naleving van de vraag of de overeenkomst eenzijdig te beëindigen.

  • Aankoopoptie contract

Het koopoptie contract is een overeenkomst waarbij de verkopende partij de koper het recht verleent om binnen een bepaalde tijd en onder bepaalde voorwaarden te beslissen of hij al dan niet een koopovereenkomst aangaat.
Indien de koper besluit de optie niet uit te oefenen, vervalt het bedrag dat als optie premie is betaald. Indien de granter-verkoper weigert op de overeengekomen voorwaarden te verkopen, kan de grantee-inkoper kiezen tussen de nakoming van de overeenkomst op eigen voorwaarden of de beëindiging van het contract met het recht op schadevergoeding.
Een privé contract kan op afstand, via digitale middelen of per post plaatsvinden. Alle overeengekomen voorwaarden, de prijs, de uiterste datum voor de ondertekening voor een notaris, een beschrijving van de woning met inbegrip van meubels en apparaten, de verantwoordelijkheden en de kosten die voortvloeien uit de transactie zijn opgenomen in het document.

C) koopakte

Definitieve ondertekening van de verkoopakte vindt plaats voor een notaris van Ibiza in aanwezigheid van alle partijen of hun wettelijke vertegenwoordigers. Betaling van de volledige overeengekomen prijs, waarvan de aanbetaling wordt afgetrokken, vindt op dit moment plaats. Kopers hebben het recht om de notaris te kiezen, aangezien zij de kosten dragen die voortvloeien uit de formalisering van de eigendomsakte.

De rechten en plichten van eigendom van de eigendom die onder de overeenkomst vallen, worden doorgegeven aan de koper bij ondertekening van de akte.

2. DUE DIILGENCE (wettelijke controles)

Alvorens de Akte van verkoop voor een notaris te ondertekenen, en zelfs vóór de ondertekening van een privaat contract, moet de koper bepaalde aspecten van de rechtspositie van de woning controleren.

We raden klanten altijd aan om de diensten van een onafhankelijke juridische adviseur te gebruiken om deze controles te verrichten, vooral als de aankoop complexe juridische aspecten inhoudt.

  • Het controleren van de eigendomsakte. De koper dient de verkoper te vragen de eigendomsakte van het onroerend bezit te verstrekken, in het algemeen een openbaar instrument dat voor een notaris is ondertekend.
  • Raadpleeg het Real Property Registry. Om ervoor te zorgen dat de woning op naam van de verkoper is ingeschreven en vrij is van vorderingen of passiva, met andere woorden, dat de woning geen liens of hypotheken heeft.
  • Raadpleeg het kadaster. Het is ook raadzaam om de gegevens in het Spaanse kadaster (Catastro) te controleren van het eigendom dat u wilt kopen (eigendom, gebied, identificatie van het eigendom, locatie, enz.) door het verkrijgen van de juiste beschrijvende en grafische kadaster Certificering.
  • Planningskosten. Als het pand een gebouw is opgetrokken op recent ontwikkelde grond, kan dit land, en bijgevolg de woning, onderhevig zijn aan stedelijke planningskosten. Dit aspect kan worden gecontroleerd door de Real Property Registry van de betreffende stad of gemeenteraad te raadplegen.
  • Bouwvergunning. De koper dient te controleren of het gebouw over de vereiste gemeentelijke bouwvergunning beschikt, waaruit blijkt dat het gebouw legaal is (afgegeven door de bevoegde stad of gemeenteraad).
  • Certificaat van bezetting en eerste ingebruikneming licentie. Het certificaat van bezetting en de eerste bezettings vergunning zijn administratieve documenten waaruit respectievelijk blijkt dat de woning voldoet aan de eisen van de thans geldende wetgeving voor gebouwen voor menselijke bezetting en heeft voldaan aan de voorwaarden die zijn vastgesteld in de bouwvergunning.
  • Energieprestatiecertificaat. Elk huis dat bestemd is voor verkoop, nieuw gebouwd of voor wederverkoop, moet beschikken over dit certificaat dat de energie-efficiëntie klasse van het gebouw accrediteert.
  • Controleer de betaling van de onroerende voorheffing. De koper moet bij de gemeenteraad controleren of er geen openstaande betaling van deze belasting in afwachting is van voorgaande jaren.
  • Controleer of er geen lopende leases of huurovereenkomsten zijn.
  • Eigenaren vereniging bijdragen. De koper dient te controleren of de verkoper is betaald ten aanzien van de vereniging van eigenaren indien de woning deel uitmaakt van een condominium dat beheerst wordt door het horizontale eigendoms Reglement.
  • Statuten van de statuten van de eigenaren. Indien de woning deel uitmaakt van een condominium dat beheerst wordt door de horizontale eigendoms voorschriften, dient de koper de statuten van de vereniging van eigenaren te onderzoeken ingeval er regels zijn die het gebruik van de eigenschap kunnen beperken. De algemene voorwaarden voor de bijdrage aan de gemeenschappelijke kosten en het onderhoud van het gebouw moeten in ieder opzicht worden gecontroleerd.

3. kosten die voortvloeien uit de aankoop

Het kopen van een woning heeft fiscale repercussies, omdat het onderworpen is aan de betaling van een onroerende voorheffing of belasting over de toegevoegde waarde, afhankelijk van het soort eigendom in kwestie, naast de betaling van een gemeentelijke vermogenswinstbelasting, zonder te vergeten de impact van de verkoop van een op de persoonlijke inkomstenbelasting.

Eigendomsoverdracht belasting
Wanneer de woning een gebruikte woning is, dient de koper de onroerende voorheffing te betalen (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales of ITP in het Spaans). Deze belasting wordt berekend op basis van de aangegeven verkoopprijs die wordt weerspiegeld in de eigendomsakte of de privé-koopovereenkomst, tenzij de waarde van het vastgoed volgens de belastingdienst hoger is, in welk geval de door de belastingdienst berekende prijs Toegepast.

Deze belasting dient te worden betaald in de belastingdienst van het arrondissement waar de woning is gevestigd, ongeacht de plaats waar de openbare verkoop-aankoop akte of eigendomsakte is geformaliseerd. De termijn voor de betaling van deze belasting is 30 werkdagen vanaf de datum van uitvoering van de eigendomsakte.
In de Balearen is het tarief tussen 8 en 10 van de belastbare basis afhankelijk van de waarde van de getransporteerde eigenschap.
Tot €400.000 8

  • Meer dan €400.000 9
  • Meer dan €600.000 10
  • Meer dan €1.000.000 11

Parkeerplaatsen niet inbegrepen in de eigendomsakte: maximaal twee per huishouden worden belast bij 8 tot €30.000 en 9 boven dit cijfer.

De belasting over de toegevoegde waarde (BTW)
Als de woning is nieuw gebouwd-met andere woorden dit is een eerste bezetting aan de koper overgedragen door de ontwikkelaar of bouwer-de eigenschap vervoer belasting is niet van toepassing, maar de volgende twee belastingen moeten worden betaald:

1. belasting over de toegevoegde waarde (BTW)

  • 10 voor huisvesting.
  • 21 voorgrond, bedrijfsruimten, opslagruimten en garages.

2. zegelrecht (Impuesto de actos Jurídicos Documentados of AJD in het Spaans)

In het algemeen, wanneer de aankoop van een woning aan BTW onderworpen is, moet de koper ook de andere belasting betalen tegen 1,2 van de aankoopprijs. BTW wordt betaald aan de verkoper samen met de aankoopprijs en de verkoper moet betalen aan het belasting Agentschap. Het zegelrecht is door de koper verschuldigd binnen 30 werkdagen na de datum van ondertekening van de eigendomsakte door de procedure voor zelfbeoordeling.

Gemeentelijke vermogenswinstbelasting (plusvalía Municipal in het Spaans)

Dit is een gemeentelijke belasting betaald elke keer dat een stedelijke woning wordt overgebracht (huis, garage, bedrijfs vooronderstelling, opslagfaciliteit, enz.) in de gemeente of stedelijke woning waar de woning is gelegen. Het wordt geheven over de stijging van de waarde van stedelijk land gedurende de tijd dat de verkoper het huis of de stedelijke eigendom in kwestie tot een maximum van twintig jaar bezit, waarna de belasting niet langer van toepassing is.
Het wordt berekend op basis van de waarde van de grond waarop de woning is gebouwd volgens het kadaster, en het te betalen bedrag zal hoger zijn naarmate de verkoper de woning in zijn bezit heeft (tot de bovengenoemde twintigjarige drempel). De koers wordt bepaald door elke gemeente en varieert van minimaal 5 tot maximaal 30.

De wet bepaalt dat het de verkoper is die deze belasting moet betalen in geval van verkoop van een woning.

Onroerende voorheffing

Tot slot, hoewel we nu praten over een belasting die niet is gekoppeld aan de verkoop-aankoop van een woning, maar met eigendom van hetzelfde, moet de huiseigenaar in gedachten houden dat er een gemeentelijke onroerende voorheffing (Impuesto de Bienes Inmuebles of IBI in het Spaans) berekend op basis van de door het kadaster geraamde waarde. Deze belasting is verschuldigd op 1 januari van elk kalenderjaar, wat betekent dat de eigenschap een belastbare entiteit is en dat de eigenaar op genoemde datum aansprakelijk zal zijn voor de belasting. Met andere woorden, de eigenaar op 1 januari moet de belasting betalen, ook al wordt de accommodatie in hetzelfde jaar op een later tijdstip verkocht.
Bovendien is de overgedragen woning aansprakelijk voor alle onbetaalde IBI-heffingen van voorgaande jaren. Dit betekent dat de gemeente de verworven eigenschap kan koppelen om het bedrag van openstaande bedragen terug te vorderen die door vorige eigenaren zijn toegerekend.

Overige kosten van de aankoop

  • Hypotheek kosten. Vastgoedwaardering (ongeveer €500) en kosten in verband met de hypotheek zelf. Deze laatste variëren, maar zijn ongeveer 1 van de lening-principal.
  • Advocaatkosten. Over 1.
  • Notariskosten. Meestal ongeveer 0,5 van de aankoopprijs, te betalen door de koper.
  • Real Property Registry. Betaald door de koper, ongeveer 1.
  • Bankkosten. Afhankelijk van de Bank en de vorm van betaling.
  • Makelaarskosten. Betaald door de verkoper, tenzij anders is overeengekomen. De Commissie van de agent varieert tussen 3 en 6 van de aankoopprijs (exclusief BTW), hoewel de standaard op Ibiza 5 is.

4. procedures na de ondertekening van de Akte

De afnemer verwerft de eigendom van het betrokken onroerend recht bij de uitvoering van de openbare akte voor een notaris zonder verdere eis of procedure. Vervolgens zijn er echter bepaalde eisen van de overheid om te zorgen voor zoals het betalen van belastingen, het indienen van de eigendomsakte in openbare registers, kennisgeving van de verandering van eigendom van het eigendom, enz.

Registratie bij het Real Property Registry. Onmiddellijk na ondertekening van de notariële eigendomsakte zendt de notaris een Geattesteerde kopie met elektronische middelen voor registratie in het desbetreffende register van onroerende voorbehoud.

Zodra de digitale kopie van het instrument is ontvangen, zal het Real Property Registry de inzending post openen, die geldig is voor 60 dagen. Het openen van de inzending in het register op dezelfde dag als de ondertekening van de eigendomsakte impliceert de verplichting van de koper (s) om de woning in eigen naam en met dezelfde status te registreren met betrekking tot bestaande vorderingen die bestonden op het moment van Handtekening.

Betaling van belastingen. De ondertekening van de eigendomsakte geeft aanleiding tot de verplichting van de koper om de daarmee samenhangende belastingen te betalen: de onroerende voorheffing (in het geval van een tweedehandse woning) of het BTW-en zegelrecht (voor nieuwe gebouwen).

Verandering van eigendom in het kadaster. De koper dient het kadaster binnen twee maanden na ondertekening van de eigendomsakte op de hoogte te brengen van de verandering van eigendom van de woning.

Kennisgeving van de Raad. De koper is verplicht de bevoegde gemeentelijke Raad van vervoer van de woning in kennis te stellen door een niet-Geattesteerde kopie van de eigendomsakte in te dienen, zodat de Raad de vermogenswinstbelasting kan heffen (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana in het Spaans).

In de meeste gevallen wordt deze melding op dit moment door het notariskantoor met elektronische middelen afgehandeld.

5. Samenvatting van de verantwoordelijkheden van de koper

Het volgende is een samenvatting van de informatie die nodig is voor een adequate voorbereiding van de koper voorafgaand aan de ondertekening van de eigendomsakte. Vergeet niet dat er professionele kantoren zijn die de koper door de stadia van het aankoopproces kunnen begeleiden.

Documenten die voor de notaris moeten worden ondertekend

  • Origineel van de persoonlijke identiteitskaart of het paspoort
  • Origineel van de NIE (Buitenlandse ingezetene/werkvergunning, alleen voor ingezeten buitenlanders)

De NIE is de fiscale ID voor buitenlandse ingezetenen die zich bezighouden met economische activiteiten in Spanje. Het moet aan de notaris worden voorgelegd en is noodzakelijk om belastingen te betalen. Om een NIE te verkrijgen dient u een aanvraag in te dienen, vergezeld van een Geattesteerde kopie van uw paspoort naar het juiste nationale politiebureau. De verwerkingsperiode is meestal twee of drie weken.

  • Bankcheque of bewijs van bankoverschrijvingen. Volgens de betalingsvoorwaarden. Op dit punt zijn buitenlanders die hun eerste aankoop doen in Spanje vaak verplicht om een rekening te openen bij een lokale bank.
  • Ontvangsten voor reeds gedane betalingen
  • Gewijzigde NUTS contracten: elektrische stroom, water, telefoon, enz.

Kosten voortvloeiend uit de ondertekening van de eigendomsakte

De totale kosten voor de inkoper kunnen tussen 10 en 13 van de aankoopprijs liggen en omvatten het volgende:

  • Belastingen. ITP 8-10 of 10 BTW
  • Real Property Registry. 1%
  • Hypotheek kosten. 1%
  • Advocaat/consultancykosten 1
  • Notariskosten. 0.5%
  • Bankkosten. Afhankelijk van de Bank en de vorm van betaling.

Witwaspraktijken

Als gevolg van de bepalingen van wet 10/2010 inzake het voorkomen van witwassen en terrorismefinanciering, raden wij kopers aan om ruim van tevoren de documentatie en betaalmiddelen voor te bereiden.

Zowel de banken als de notarissen kunnen de indiening van uitgebreide documentatie verlangen om de oorsprong van de fondsen naar behoren in aanmerking te laten komen.

6. Samenvatting van de verantwoordelijkheden van de verkoper

Hieronder volgt een samenvatting van de informatie die nodig is voor een adequate voorbereiding van de verkoper voorafgaand aan de ondertekening van de eigendomsakte.

Documenten die voor de notaris moeten worden ondertekend

  • Origineel van de persoonlijke identiteitskaart of het paspoort
  • Origineel van de NIE (Buitenlandse ingezetene/werkvergunning, alleen voor ingezeten buitenlanders)
  • Het origineel van de eigendomsakte
  • In het geval van nieuwbouw constructies, de nieuwe bouw registratie akte
  • Gemeentelijke bouwvergunning
  • Gemeentelijke certificering van het einde van de werken
  • Certificaat van bezetting
  • Energieprestatiecertificaat
  • Laatste ontvangst van de IBI
  • Meest recente NUTS facturen: elektrische stroom, water, telefoon, enz.
  • Informatie over de hypotheek, indien van

Kosten voortvloeiend uit de ondertekening van de eigendomsakte

  • Belastingen

Bij het vervoer van een onroerend bezit moet de verkoper de inkomstenbelasting betalen voor de meerwaarden op 30 juni van het jaar volgend op het vervoer. De winst of het verlies wordt berekend als het verschil tussen de aanschaffingswaarde en de huidige transport waarde.
Als de verkoper is een inwoner van het tarief is 21 op winsten tot 6.000 euro, 25 op winsten tussen 6.001 en 24.000 euro en 27 boven de 24.000,01 euro.
Als de verkoper niet-ingezetene is, is de belasting een forfaitair tarief van 21 op de meerwaarde van de verkoop van de woning. Men mag niet vergeten dat in dit geval de koper (al dan niet ingezetene) verplicht is 3 van de overeengekomen tegenprestatie in te houden en binnen een maand na de aankoopdatum aan het belasting Agentschap te worden betaald.

  • Makelaarskosten. Over het algemeen 5 plus BTW
  • Gemeentelijke vermogenswinstbelasting
  • Advocaatkosten
  • Eventuele hypothecaire annuleringskosten