Belastinggids voor onroerend goed op Ibiza voor 2025: wat kopers en verkopers moeten weten

Bij het kopen of verkopen van onroerend goed op Ibiza komen verschillende belastingen en juridische procedures kijken. Vanaf 2025 zijn er belangrijke veranderingen in de Balearse belastingwetten ingevoerd om de last voor lokale bewoners en jonge kopers te verlichten, terwijl Spanje ook nieuwe maatregelen heeft ingevoerd die invloed hebben op vermogende huizenbezitters en buitenlandse investeerders.

Of je nu een Spaanse inwoner bent of een internationale investeerder, het begrijpen van het lokale belastinglandschap is essentieel voor het nemen van weloverwogen beslissingen. Deze gids biedt een uitgebreid overzicht van overdrachtsbelastingen, doorlopende eigendomskosten en belangrijke regelgeving op Ibiza.

Onroerend goed kopen op Ibiza: bestaande bouw of nieuwbouw?

Bestaande bouw – overdrachtsbelasting (ITP)

Bij het kopen van een tweedehands woning op Ibiza betaal je ITP, een regionale belasting met progressieve tarieven:

• 8% over de waarde tot €400.000
• 9% over €400.000-€600.000
• 10% over €600.000-€1.000.000
• 12% over €1.000.000-€3.000.000
• 13% over de waarde boven €3.000.000

Voor een bestaande woning met een prijs van €800.000 zou de totale overdrachtsbelasting (ITP) ongeveer €70.000 bedragen, wat neerkomt op een effectief tarief van ongeveer 8,75%.

De belasting moet door de koper binnen 30 dagen na de aankoopdatum worden betaald, met behulp van Formulier Modelo 600, en worden ingediend bij het Baleaarse Belastingkantoor (ATIB). Het bedrag wordt berekend op basis van de hoogste van de opgegeven aankoopprijs of de officiële getaxeerde waarde van het onroerend goed.

ITP-kortingen (2025):

• 4% ITP: Eerste woning ≤ €270.151, gebruikt als hoofdverblijf
• 2% ITP: Jonge kopers (jonger dan 36) of mensen met een beperking, voor eerste woningen ≤ €270.151
• 100% vrijstelling: Lokale inwoners jonger dan 35 met bescheiden inkomen (≤ €52.800), die een eerste woning ≤ €270.000 kopen (zal stijgen naar €350.000), en ten minste 60% financieren met een hypotheek

Om deze voordelen te behouden, moet de koper minimaal drie jaar in de woning wonen en eigenaar blijven; anders moeten de belastingbesparingen worden terugbetaald.

Nieuwbouw – BTW (IVA) & overdrachtsbelasting (AJD)

Voor nieuwbouwwoningen gekocht van een ontwikkelaar:

• BTW (IVA): 10% van de aankoopprijs (woningen)
• Overdrachtsbelasting (AJD):
  • 1,5% standaardtarief
  • 1,2% voor eerste woningen ≤ €270.151
  • 2% voor onroerend goed ≥ €1 miljoen
  • 2,5% voor verkopen tussen bedrijven met afstand van BTW-vrijstelling (zeldzaam)

Bij de aankoop van een nieuwbouwvilla met een prijs van €800.000 zou €80.000 aan BTW (IVA) en nog eens €12.000 aan overdrachtsbelasting (AJD) in rekening worden gebracht.

Beide belastingen zijn de verantwoordelijkheid van de koper. IVA wordt rechtstreeks aan de verkoper betaald als onderdeel van de transactie, terwijl AJD apart moet worden ingediend bij het Baleaarse Belastingkantoor zodra de verkoop is afgerond.

Het is ook vermeldenswaard dat banken volgens de huidige regelgeving verplicht zijn om de AJD te dekken die verband houdt met hypotheekaktes, wat betekent dat kopers alleen aansprakelijk zijn voor de AJD op de eigendomsakte zelf.

Voor een stapsgewijs overzicht op maat van de vastgoedmarkt van Ibiza, neem een kijkje in onze gedetailleerde Kopersgids, waar je deskundige inzichten vindt die zijn toegesneden op het kopen van onroerend goed op Ibiza.

Onroerend goed verkopen op Ibiza: belastingen en belangrijke regels

Als je onroerend goed verkoopt op Ibiza, krijg je te maken met twee hoofdbelastingen: Vermogenswinstbelasting (CGT) en de Plusvalía Municipal (gemeentelijke grondbelasting). Je verblijfsstatus – Spaanse inwoner of niet-inwoner – bepaalt hoe de CGT wordt berekend.

Vermogenswinstbelasting (CGT)

Spaanse inwoners:

• CGT wordt progressief toegepast op basis van de winst:
  • 19% over de eerste €6.000
  • 21% over €6.001-€50.000
  • 23% over €50.001-€200.000
  • 27% over €200.001-€300.000
  • 30% op winsten boven €300.000

Er gelden vrijstellingen als de verkoper ouder is dan 65 en hun hoofdverblijf verkoopt, of als de opbrengst wordt geherinvesteerd in een andere hoofdwoning in Spanje.

Niet-ingezetenen:

• Een vast CGT-tarief van 19% is van toepassing op de hele winst.
• Niet-ingezetenen moeten aangeven via Model 210 en binnen een paar maanden na de verkoop betalen.

Volgens de 3% inhoudingsregel is de koper wettelijk verplicht om 3% van de verkoopprijs van het onroerend goed in te houden en dit rechtstreeks aan de Spaanse Belastingdienst te betalen namens de verkoper. Dit bedrag dient als vooruitbetaling op de vermogenswinstbelasting van de verkoper.

Plusvalía municipal (gemeentelijke grondbelasting)

• In rekening gebracht door de gemeente op basis van de stijging van de grondwaarde gedurende de eigendomsperiode.
• Berekend met behulp van ofwel de kadastrale grondwaarde of de werkelijke winst – afhankelijk van welke resulteert in een lagere belasting.
• Meestal betaald door de verkoper binnen 30 dagen na de verkoop.
• Er is geen belasting verschuldigd als het onroerend goed met verlies wordt verkocht.
• De belasting heeft een maximum na 20 jaar eigendom; het stijgt daarna niet meer.

Denk je erover om te verkopen? Onze Seller´s Guide maakt het proces makkelijk te begrijpen en eenvoudig te volgen.

Jaarlijkse onroerendgoedbelastingen & doorlopende verplichtingen op Ibiza

Het bezitten van onroerend goed op Ibiza brengt verschillende jaarlijkse belastingverplichtingen met zich mee voor zowel ingezetenen als niet-ingezetenen. De meest voorkomende is de "Impuesto sobre Bienes Inmuebles" (IBI) – een lokale belasting gebaseerd op de kadastrale waarde, met tarieven die meestal variëren van 0,4% tot 1,1%. Deze wordt betaald door de geregistreerde eigenaar per 1 januari, en rekeningen worden meestal halverwege het jaar verstuurd.

Voor bezittingen met hoge waarde kan vermogensbelasting van toepassing zijn. Vanaf 2025 is de eerste €3 miljoen per persoon vrijgesteld op de Balearen. Ingezetenen worden belast op wereldwijde activa, terwijl niet-ingezetenen alleen op Spaanse activa worden belast. Tarieven beginnen bij 0,28%, oplopend voor vermogens boven €10 miljoen. Daarnaast geldt er landelijk een Solidariteitsbelasting op netto activa boven €3 miljoen, met tarieven tot 3,5%, hoewel eventuele lokale vermogensbelasting kan worden verrekend.

Niet-ingezeten eigenaren moeten ook een toegerekende inkomstenbelasting aangeven als het onroerend goed niet wordt verhuurd. Hierbij wordt uitgegaan van een fictieve huurwaarde gebaseerd op het kadastrale cijfer, belast tegen 19% voor EU/EER-ingezetenen en 24% voor anderen, en jaarlijks ingediend met Modelo 210.

Andere regels voor eigenaren van onroerend goed op Ibiza

Geen beperkingen voor buitenlandse kopers

Vanaf 2025 kunnen buitenlanders – zowel EU- als niet-EU-onderdanen – vrij onroerend goed kopen op Ibiza, met dezelfde rechten als Spaanse burgers. Hoewel beperkingen voor niet-ingezeten kopers zijn overwogen, zijn dergelijke maatregelen niet ingevoerd. Buitenlandse kopers moeten een NIE (Identificatienummer voor Buitenlanders) verkrijgen en moeten de herkomst van middelen verklaren in overeenstemming met anti-witwasregelgeving.

Einde van de Golden Visa

Vanaf 2025 heeft Spanje officieel zijn "Golden Visa"-regeling voor vastgoedinvesteringen beëindigd. Niet-EU-burgers kunnen niet langer een verblijfsvergunning krijgen door onroerend goed ter waarde van €500.000 of meer te kopen. Bestaande visumhouders behouden hun status, en alternatieve verblijfsmogelijkheden – zoals zakelijke of overheidsobligatie-investeringen – kunnen nog steeds beschikbaar zijn.

Overzicht van verplichtingen voor koper en verkoper

Kopers

• Reserveer 10-13% van de vastgoedprijs voor belastingen (ITP of IVA + AJD, afhankelijk van het type onroerend goed).
• Houd 3% van de aankoopprijs in bij aankoop van een niet-ingezeten verkoper en betaal dit aan de Spaanse Belastingdienst (wettelijke vereiste).
• Verkrijg een NIE (Identificatienummer voor Buitenlanders) vóór aankoop.
• Plan valutawissel en internationale overschrijvingen ruim van tevoren.
• Huur een lokale advocaat in om te controleren op eventuele openstaande schulden verbonden aan het onroerend goed (bijv. onbetaalde IBI of gemeenschappelijke kosten), aangezien deze kunnen overgaan met eigendom.

Verkopers

• Bereid je voor op het betalen van vermogenswinstbelasting (CGT) en plusvalía (lokale grondbelasting).
• Als niet-ingezetene, informeer de koper over de 3% inhouding en dien Formulier 210 in binnen 3 maanden na de verkoop om een terugbetaling te claimen of eventuele verschillen te betalen.
• Overweeg om met een belastingadviseur samen te werken om aftrekposten te berekenen en de belastbare winst te verminderen.
• Ingezetenen die hun hoofdverblijf verkopen, moeten de opbrengst binnen twee jaar herinvesteren om in aanmerking te komen voor CGT-vrijstelling.
• Zorg ervoor dat de plusvalía binnen 30 dagen na de verkoop aan de gemeente wordt betaald; notarissen nemen gewoonlijk herinneringen op in de verkoopakte.

Regionale nuances op de Balearen

Hoewel de Spaanse eigendomswet grotendeels consistent is in het hele land, hebben Ibiza en de rest van de Balearen een paar regionale regels waar eigenaren rekening mee moeten houden:

• Toeristenverhuurvergunningen: Korte termijn verhuur (zoals Airbnb-achtige verhuur) is streng gereguleerd. Een vergunning is vereist, en niet alle panden komen in aanmerking vanwege bestemmingsplannen en gemeenschapsregels. Een pand verhuren zonder vergunning kan leiden tot flinke boetes.
  
• Beschermd platteland: Bepaalde gebieden zijn aangewezen als "rustic" of beschermd land, onderworpen aan strengere bouwvoorschriften. Kopers moeten altijd de lokale planningsregels checken voordat ze land kopen voor ontwikkeling.
  
• Erfbelasting en schenkbelasting: De Balearen hebben hun eigen erfbelastingregels, met gunstige vrijstellingen voor naaste familieleden. Buitenlandse eigenaren wordt aangeraden advies in te winnen over estate planning, aangezien de Spaanse erfwetten – inclusief gedwongen erfrecht – nog steeds van toepassing kunnen zijn.

Slimme zetten maken op de vastgoedmarkt van Ibiza

Vastgoed bezitten of erin investeren op Ibiza biedt uitzonderlijke kansen, maar brengt ook belangrijke fiscale en juridische verantwoordelijkheden met zich mee. Inzicht in de volledige omvang van de kosten is essentieel om geïnformeerde beslissingen te nemen en onverwachte uitgaven te voorkomen.

Voor gemoedsrust is het altijd het beste om officiële richtlijnen te raadplegen of een vertrouwde adviseur. Het Prestige Properties Team staat voor je klaar om je bij elke stap te ondersteunen, met deskundig advies om je soepel en vol vertrouwen door het proces te loodsen.