Een kopers handleiding: Hoe een object te kopen op Ibiza

Een huis kopen op Ibiza en jouw droomhuis veilig stellen is een ongelooflijk opwindend moment. Idealiter moeten alle actieve kopers en toekomstige kopers volledig geïnformeerd en uitgerust zijn met de juiste kennis van de verschillende fasen en de extra kosten die gepaard gaan met het het koopproces van onroerend goed in Spanje, voordat ze de perfecte woning vinden.

Onze gedetailleerde gids over hoe een object te kopen op Ibiza is geschreven in een lijst-formaat met een paar links en nuttige tips voor jouw persoonlijke kopers reis. Deze gemakkelijk te gebruiken gids kan worden bewaard ter referentie, bij elke stap van het proces. Extra persoonlijk advies kan worden ingewonnen bij een van onze vriendelijke medewerkers.

Belastingen en kosten bij het kopen van onroerend goed op Ibiza

• Onroerend goed overdrachtsbelasting (ITP)
• Belasting Toegevoegde Waarde (BTW/IVA)
• Advocaat kosten
• Hypotheekkosten
• Notariskosten & Kadasterkosten
• Bankkosten

Het kopen van een huis op Ibiza, Spanje, heeft meerdere fiscale gevolgen. Elke aankoop is onderworpen aan de betaling van de belasting op de eigendomsoverdracht of de belasting op de toegevoegde waarde, afhankelijk van het type object in kwestie.

Onroerend goed overdrachtsbelasting (ITP)

Wanneer het onroerend goed als woning wordt gebruikt, moet de koper de "Property overdrachtsbelasting (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales of ITP, in het Spaans) betalen. Deze belasting wordt berekend op basis van de aangegeven verkoopprijs die blijkt uit het eigendomsbewijs of de koopovereenkomst, tenzij de waarde van het object volgens de belastingdienst hoger wordt geacht. In dat geval zal de prijs door de belastingdienst dienovereenkomstig worden herberekend.

Deze belasting moet worden betaald aan de belastingdienst van de gemeente waar het object gelegen is, ongeacht waar de openbare verkoop/aankoop of eigendomsakte is geformaliseerd.

De termijn voor de betaling van de overdrachtsbelasting bedraagt één kalendermaand vanaf de datum van het verlijden van de eigendomsakte.

Op de Balearen ligt het tarief tussen de 8% en 13% van de belastbare grondslag, afhankelijk van de waarde van het overgedragen onroerend goed. Bijvoorbeeld:

• Tot € 400,000 (8%)
• € 400,000.01 – € 600,000 (9%)
• € 600,000.01 – € 1,000,000 (10%)
• € 1,000,000.01 – € 2,000,000 (12%)
• Meer dan € 2.000.000 (13%)

De onroerend goed overdrachtsbelasting is cumulatief, wat betekent dat de eerste 400.000 euro worden belast tegen 8%, en de rest die dat bedrag overschrijdt, wordt belast tegen het desbetreffende percentage.

Betaalde parkeerplaatsen:

• Tot € 30,000 (8%)
• Meer dan € 30,000 (9%)

De belasting over de toegevoegde waarde (BTW/IVA)

Als de woning nieuw gebouwd is en dit de eerste bewoning is die aan de koper wordt overgedragen door de ontwikkelaar of bouwer – is de belasting op de eigendomsoverdracht niet van toepassing, maar de volgende twee belastingen moeten daarentegen wel worden betaald:

1. Belasting over de toegevoegde waarde (BTW)

De BTW wordt door de koper aan de verkoper betaald (samen met de koopprijs) en de verkoper moet de BTW rechtstreeks aan de belastingdienst betalen.

• 10% voor woningen.
• 21% voor grond, bedrijfsruimten, opslagruimten en garages.

2. Zegelrecht (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados of AJD, in het Spaans)

In het algemeen, wanneer de aankoop van een object onderworpen is aan BTW, moet de koper bovendien een zegelrecht (AJD, in het Spaans) betalen van 1,5% van de aankoopprijs Deze is verschuldigd door de koper en moet worden ingediend binnen één kalendermaand (datum tot datum) vanaf de datum van ondertekening van de eigendomsakte via de zelfbeoordelingsprocedure.

Andere uitgaven als gevolg van de aankoop van een object op Ibiza

• Advocaatkosten. Ongeveer 1% van de aankoopprijs, te betalen door degene die het juridisch advies vraagt.
• Hypotheekkosten. Officieel taxatiedocument (prijs afhankelijk van waarde en grootte van het object; kan variëren van €300 of minder tot €3000 of meer). Alle andere kosten met betrekking tot de hypotheek, worden nu gedragen door de bank, en niet door de klant. Lees voor meer informatie over dit onderwerp ons artikel "Alles wat je moet weten over het krijgen van een hypotheek op Ibiza" of scroll naar beneden op deze pagina voor een hypotheekcalculator.
• Notariskosten & kadasterkosten. Deze kosten zullen variëren afhankelijk van de waarde van het onroerend goed en andere factoren, maar zullen meestal niet meer dan 0,5% van de aankoopprijs bedragen. Alsook, als de aankoopprijs stijgt, dan daalt het percentage en kan het zo laag zijn als 0,1% of zelfs lager. Deze vergoedingen moeten beide worden betaald door de koper.
• Bankkosten. Afhankelijk van de bank en de vorm van betaling.
• Bemiddelingskosten. Betaald door de verkoper, tenzij anders overeengekomen.

Overzicht van de kosten verbonden aan de aankoop van een object op Ibiza

De totale kosten voor de koper kunnen variëren tussen 8% en 12% van de aankoopprijs en omvatten het volgende:

Samenvatting van de verantwoordelijkheden van de koper

Het volgende is een samenvatting van de informatie die nodig is voor de voorbereiding van aankoop vóór de ondertekening van de eigendomsakte. Weet dat er professionele kantoren (Gestoria) zijn die de koper door al deze stadia van de noodzakelijke documentatie kunnen leiden.

Documenten die nodig zijn voor de ondertekening voor de notaris:

• Originele persoonlijke ID-kaart of paspoort
• Origineel NIE / TIE Nummer (buitenlandse residentie / werkvergunning)
• Bankcheque of bewijs van bankoverschrijvingen. Volgens de betalingsvoorwaarden. Tegenwoordig is het noodzakelijk dat buitenlanders die hun eerste aankoop doen in Spanje, een rekening openen bij een plaatselijke bank.
• Ontvangstbewijzen van reeds verrichte betalingen
• Militaire vergunning (niet-Europese kopers)
• Golden Visa

N.B. De NIE /TIE is de fiscale identificatie voor buitenlandse ingezetenen die een economische activiteit uitvoeren in Spanje. Het moet worden voorgelegd aan de notaris en is nodig om belastingen te betalen. Om een NIE / TIE te verkrijgen moet je een aanvraag indienen vergezeld van specifieke documentatie bij het juiste Nationale Politiebureau. De verwerking duurt meestal twee of drie weken. Neem contact op met jouw Gestoria of kijk op deze pagina voor meer informatie over de NIE procedure en deze pagina voor informatie voor mensen met een Britse nationaliteit over het verkrijgen van een TIE.

N.B. Militaire vergunning: Voor niet-Europese kopers die landelijk onroerend goed kopen, moeten vóór de verkoop een militaire vergunning aanvragen bij het Spaanse Ministerie van Defensie. Dit is het gevolg van een wet uit 1975, die tot doel had de strategische punten van de nationale geografie te verdedigen (de eilanden werden in hun geheel als strategisch gebied beschouwd). Het beste is deze vergunning aan te vragen en te verkrijgen vóór de verkoop, hoewel in extreme gevallen de vergunning wordt aangevraagd en het bewijs dat deze is aangevraagd aan de verkoop wordt gehecht, waarna de koper zich ervan bewust moet zijn dat hij een jaar de tijd heeft om de vergunning te verkrijgen, anders kan de verkoop nietig worden verklaard. Het is raadzaam een deskundige (advocaat en/of bureau) te raadplegen voor advies over elk individueel geval.

N.B. Het Golden Visa: De maximale periode dat een buitenlander van buiten de Europese Unie als toerist in Spanje mag verblijven is negentig (90) dagen. Om deze beperking te omzeilen en tegelijkertijd geen gevolgen te ondervinden zoals uitzetting, beschouwd worden als fiscaal inwoner van Spanje, enz. bestaan er een aantal visa waarmee deze periode kan worden verlengd. Een daarvan staat bekend als het "Golden Visa", dat gekoppeld is aan de aan- en verkoop van een onroerend goed voor minimaal vijfhonderdduizend euro (500.000,00 euro). Elk geval is anders, dus is het raadzaam een deskundige (advocaat en/of bureau) te raadplegen om een persoonlijk advies te krijgen dat is afgestemd op de behoeften en omstandigheden van elke cliënt.

Wet op het witwassen van geld

Als gevolg van de bepalingen van de wet 10/2010 voor de preventie van witwassen van geld en financiering van terrorisme, raden wij aan dat kopers de documentatie en betalingsmiddelen ruim van tevoren voorbereiden.

Zowel de banken als de notarissen kunnen verlangen dat uitgebreide documentatie wordt voorgelegd om de herkomst van de fondsen naar behoren te verantwoorden.

Due Diligence (wettelijke controles)

Vóór de ondertekening van de verkoopakte in aanwezigheid van de notaris (en zelfs vóór de ondertekening van een onderhands contract), moet de koper alle aspecten van de juridische status van de woning checken.

Wij raden onze cliënten altijd aan een onafhankelijk juridisch adviseur in te schakelen om deze controles uit te voeren, vooral als de aankoop complexe juridische aspecten met zich meebrengt.

Deze controles omvatten:

• Controle van het eigendomsbewijs . De koper zou moeten eisen dat de verkoper het eigendomsbewijs van het onroerend goed kan voorleggen.
• Raadpleeg het register van onroerend goed. Kopers moeten zich ervan vergewissen dat het object geregistreerd staat op naam van de verkoper en vrij is van bezwaringen of verplichtingen, en dat het object geen pandrechten of uitstaande hypotheken heeft.
• Raadpleeg het kadaster. Het is aan te bevelen de gegevens in het Spaanse Kadaster na te kijken (bekend als het Catastro), bijv. voor het object, gebied, identificatie van het object, locatie, enz. door het verkrijgen van het juiste beschrijvende en grafische Kadaster Certificaat.
• Bouwkosten. Als het onroerend goed onlangs werd gebouwd op (bouwgrond) kan deze grond, en bijgevolg de woning, onderworpen zijn aan stedenbouwkundige lasten. Ook dit aspect kan worden gecontroleerd door het raadplegen van het Onroerend Goed register van de desbetreffende stad of gemeente.
• Bouwvergunning. De koper dient na te gaan of de woning beschikt over de vereiste gemeentelijke bouwvergunning en of het gebouw legaal is (afgegeven door het bevoegde stads- of gemeentebestuur).
• Bewoningscertificaat en vergunning voor eerste bewoning. Het bewoningscertificaat en de eerste bewoningsvergunning (Cédula de Habitabilidad) zijn administratieve documenten waaruit blijkt dat de woning voldoet aan de eisen van de toepasselijke wetgeving voor alle gebouwen die zijn ontworpen voor menselijke bewoning en aan de voorwaarden van de bouwvergunning heeft voldaan.
• Energie Prestatie Certificaat. Elke woning die bestemd is voor de verkoop, ongeacht of nieuwbouw of voor wederverkoop, moet in het bezit zijn van dit certificaat dat de energie efficiëntie van het gebouw machtigt.
• Controleer de betaling van de onroerende voorheffing. De koper moet bij de gemeente controleren dat er geen uitstaande betaling van onroerende voorheffing uit voorgaande jaren bestaat.
• Controleer of er geen lopende huurcontracten of huurovereenkomsten zijn.
• Bijdragen van de Vereniging van Eigenaren. De koper moet controleren of het volledige uitstaande bedrag van de vereniging van eigenaars werd betaald door de verkoper als de woning deel uitmaakt van een condominium geregeerd door het horizontale eigendomsreglement.
• Statuten van de Vereniging van Eigenaren. Als de woning deel uitmaakt van een condominium waarop de horizontale eigendomsreglementen van toepassing zijn, moet de koper de statuten van de vereniging van eigenaren bestuderen voor het geval dat sommige regels het gebruik van de woning kunnen beperken. In ieder geval moeten de voorwaarden voor de bijdrage in de gemeenschappelijke kosten en onderhoud van het gebouw worden gecheckt.

Fasen van het aankoopproces

Er zijn drie belangrijke fasen bij het kopen van een object op Ibiza. De onderhandeling en de overeenkomst, het privé-contract en de betaling van de aanbetaling, en tenslotte de koopakte.

Onderhandeling en overeenkomst

Zodra een koper interesse heeft getoond in het verwerven van een object, kan het onderhandelingsproces met de verkoper beginnen. Als jouw makelaar streven wij er in dit stadium naar om beide partijen te helpen een passende overeenkomst over de verkoopprijs te bereiken. Eens een overeenkomst is bereikt, kunnen beide partijen de voorwaarden schriftelijk bevestigen en kan de taak van het opstellen van het officiële reserverings contract beginnen.

Het onderhandse contract en de aanbetaling

De volgende fase omvat het initiële onderhandse document en de aanbetaling. Deze fase is niet noodzakelijkerwijs verplicht en soms kunnen beide partijen er de voorkeur aan geven de "Koop-Verkoopakte" direct te ondertekenen als de eerste versie van een contract. In de meeste gevallen is het echter raadzaam om een (voorafgaande) onderhandse overeenkomst te ondertekenen die kan worden opgesteld met de juridische dienst van het makelaarskantoor, of door de individuele wettelijke vertegenwoordigers van de cliënten. Het doel is de overeenkomst juridisch bindend te maken, met gemoedsrust en zekerheid voor beide partijen, totdat de openbare akte kan worden ondertekend voor een notaris.

Hier zijn drie opties van hoofdtypen van Privé-contracten en aanbetaling:

1) Onderhandse koopovereenkomst

Het "Onderhandse koopcontract" is een contract waarbij de verkoper ermee instemt het object te leveren en de koper ermee instemt er een bepaalde prijs voor te betalen. De koper kan de verkoper een overeengekomen bedrag betalen bij de ondertekening van dit onderhandse koopcontract als een aanbetaling. Deze betaling wordt ook vaak een aanbetaling, een storting te goeder trouw of een betaling van de hoofdsom genoemd.

Zodra de overeenkomst en het contract zijn ondertekend, zijn beide partijen verplicht om het contract na te leven in de overeengekomen voorwaarden en bepalingen. Inbreuk op dit contract door een van beide partijen geeft de andere partij het recht om te kiezen tussen het eisen van de nakoming van het contract op zijn eigen voorwaarden, of eenzijdige beëindiging van hetzelfde, met het recht op vergoeding van verlies en schade.

2) Aanbetalingscontract

Het tweede onderhandse contract en de aanbetaling kunnen bekend staan als een reserveringscontract met geldwaarborg (Contrato de arras) dat een verkoopcontract is dat een "pandovereenkomst" omvat, waarbij een deelbedrag (meestal 10%) wordt geleverd, verwijzend naar een waarborgsom.

De definitie van dit bedrag als een waarborgsom (arras penitenciales, in het Spaans) stelt beide partijen in staat zich vrijelijk uit het contract terug te trekken. Indien de koper zich echter terugtrekt, kan het als waarborg betaalde bedrag door de verkoper worden ingehouden. Als de verkoper zich daarentegen terugtrekt, heeft de koper recht op het dubbele van de betaalde waarborgsom (de volledige waarborgsom terugbetaald, plus nog eens hetzelfde bedrag als boete).

3) Koopoptiecontract

Het "koopoptiecontract" ten slotte is een particulier contract waarbij de verkoper, de koper het recht geeft om binnen een bepaalde termijn en onder bepaalde voorwaarden te beslissen om al dan niet de definitieve "koopakte van koop" te sluiten.

Indien de koper besluit de optie niet uit te oefenen, dan zal het bedrag van de optie premie verbeurd worden verklaard. Indien de concessiegever/verkoper weigert te verkopen aan de overeengekomen voorwaarden, kan de gerechtigde/koper kiezen tussen nakoming van het contract op zijn eigen voorwaarden of om ontbinding van het contract verzoeken met het recht op vergoeding van verlies en schade.

In al deze gevallen kan een onderhandse overeenkomst op afstand, langs digitale weg, of per post plaatsvinden. Alle bedingen waarover is onderhandeld, de prijs, de termijn voor ondertekening ten overstaan van een notaris, een beschrijving van de woning met inbegrip van meubilair en apparatuur, de verantwoordelijkheden, en de kosten die voortvloeien uit de transactie (met inbegrip van het agentschap) zijn opgenomen in dit onderhandse document.

De koop-verkoopakte

De definitieve ondertekening van de koopakte vindt plaats voor een notaris van Ibiza in de aanwezigheid van alle partijen of hun wettelijke vertegenwoordigers. Betaling van de volledige overeengekomen prijs, waarvan de aanbetaling wordt afgetrokken, vindt plaats op dit moment.

Kopers hebben het recht om hun notaris te kiezen, aangezien zij de kosten dragen die voortvloeien van het verlijden van de eigendomsakte.

De rechten en plichten van eigendom van het goed waarop de overeenkomst betrekking heeft, gaan over op de koper bij de ondertekening van de akte.

Procedures na de ondertekening van de akte

Zodra de koper het eigendom van het onroerend goed verwerft door het verlijden van de openbare akte voor een notaris, zijn er bepaalde overheidsvereisten waarmee rekening moet worden gehouden, zoals het betalen van belastingen, het deponeren van de eigendomsakte in openbare registers, kennisgeving van de verandering van de eigendom van het onroerend goed, enz.

Onroerend goed register

Onmiddellijk na de ondertekening van de openbare eigendomsakte, zal de notaris, namens de koper, een geattesteerd afschrift sturen langs elektronische weg voor registratie in het daartoe bestemde onroerend goed register. Zodra het digitale afschrift van de akte is ontvangen, opent het onroerend goed register de inschrijving, die geldig is gedurende 60 dagen. Het openen van de inschrijving in het register op dezelfde dag als de ondertekening van de eigendomsakte, houdt de verplichting in voor de koper(s) om de woning in hun eigen naam in te schrijven, met dezelfde status wat betreft bestaande bezwaringen die bestonden op het moment van ondertekening.

Betaling van belastingen

De ondertekening van de eigendomsakte geeft aanleiding tot de verplichting van de koper om de bijbehorende belastingen te betalen: de belasting op de eigendomsoverdracht (in het geval van een tweedehandse woning) of de BTW en het zegelrecht (voor nieuwe gebouwen of terreinen).

Wijziging van eigendom in het Kadaster

De koper moet het kadaster in kennis stellen van de verandering van eigendom van het onroerend goed binnen twee maanden na de ondertekening van de eigendomsakte.

Kennisgeving aan de gemeente

De koper is verplicht de bevoegde gemeenteraad in kennis te stellen van de overdracht van het onroerend goed door het overhandigen van een niet-geattesteerd exemplaar van de eigendomsakte, teneinde de gemeente in staat te stellen de vermogenswinstbelasting te heffen (Impuesto Sobre el Incremento de Valor de Los Terrenos de Naturaleza Urbana in het Spaans). In de meeste gevallen wordt deze kennisgeving rechtstreeks door het notariskantoor langs elektronische weg verstuurd.

—

We hopen dat deze gids over het kopen van een huis op Ibiza nuttig is geweest; voor meer specifieke vragen en antwoorden, aarzel dan niet om contact op te nemen met jouw persoonlijk toegewezen Prestige Sales Agent!

Om meer te weten te komen over de kosten en verantwoordelijkheden van de verkoper – lees ons artikel: