Een kopers handleiding: Hoe een object te kopen op Ibiza

Een huis kopen op Ibiza en jouw droomhuis veilig stellen is een ongelooflijk opwindend moment. Idealiter moeten alle actieve kopers en toekomstige kopers volledig geïnformeerd en uitgerust zijn met de juiste kennis van de verschillende fasen en de extra kosten die gepaard gaan met het het koopproces van onroerend goed in Spanje, voordat ze de perfecte woning vinden.

Onze gedetailleerde gids over hoe een object te kopen op Ibiza is geschreven in een lijst-formaat met een paar links en nuttige tips voor jouw persoonlijke kopers reis. Deze gemakkelijk te gebruiken gids kan worden bewaard ter referentie, bij elke stap van het proces. Extra persoonlijk advies kan worden ingewonnen bij een van onze vriendelijke medewerkers.

Belastingen en kosten bij het kopen van onroerend goed op Ibiza

• Property Conveyance Tax (ITP)
• Value Added Tax (VAT/ IVA)
• Attorney Fees
• Mortgage fees
• Notary Fees & Property Registry Fees
• Banking Expenses

Het kopen van een huis op Ibiza, Spanje, heeft meerdere fiscale gevolgen. Elke aankoop is onderworpen aan de betaling van de belasting op de eigendomsoverdracht of de belasting op de toegevoegde waarde, afhankelijk van het type object in kwestie.

Onroerend goed overdrachtsbelasting (ITP)

When the property is used as a dwelling, the purchaser has to pay the Property Conveyance Tax (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales or ITP, in Spanish). This tax is calculated based on the declared sale price reflected in the title deed or the private purchase contract, unless the value of the property, according to the Tax Department is deemed higher, in which case the price will be recalculated by the tax authorities accordingly.

Deze belasting moet worden betaald aan de belastingdienst van de gemeente waar het object gelegen is, ongeacht waar de openbare verkoop/aankoop of eigendomsakte is geformaliseerd.

De termijn voor de betaling van de overdrachtsbelasting bedraagt één kalendermaand vanaf de datum van het verlijden van de eigendomsakte.

Op de Balearen ligt het tarief tussen de 8% en 13% van de belastbare grondslag, afhankelijk van de waarde van het overgedragen onroerend goed. Bijvoorbeeld:

• Up to € 400,000 (8%)
• € 400,000.01 – € 600,000 (9%)
• € 600,000.01 – € 1,000,000 (10%)
• € 1,000,000.01 – € 2,000,000 (12%)
• Over € 2,000,000 (13%)

De onroerend goed overdrachtsbelasting is cumulatief, wat betekent dat de eerste 400.000 euro worden belast tegen 8%, en de rest die dat bedrag overschrijdt, wordt belast tegen het desbetreffende percentage.

Betaalde parkeerplaatsen:

• Up to € 30,000 (8%)
• Over € 30,000 (9%)

De belasting over de toegevoegde waarde (BTW/IVA)

If the dwelling is newly built and this is the first occupancy conveyed to the purchaser by the developer or builder – the Property Conveyance Tax is not applicable, but the following two taxes must be paid instead:

1. Belasting over de toegevoegde waarde (BTW)

De BTW wordt door de koper aan de verkoper betaald (samen met de koopprijs) en de verkoper moet de BTW rechtstreeks aan de belastingdienst betalen.

• 10% for housing.
• 21% for land, commercial premises, storage rooms, and garages.

2. Zegelrecht (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados of AJD, in het Spaans)

In het algemeen, wanneer de aankoop van een object onderworpen is aan BTW, moet de koper bovendien een zegelrecht (AJD, in het Spaans) betalen van 1,5% van de aankoopprijs Deze is verschuldigd door de koper en moet worden ingediend binnen één kalendermaand (datum tot datum) vanaf de datum van ondertekening van de eigendomsakte via de zelfbeoordelingsprocedure.

Andere uitgaven als gevolg van de aankoop van een object op Ibiza

• Attorney Fees. Approximately 1% of the purchase price, to be paid by whoever solicits the legal advice.
• Mortgage Costs. Official property valuation document (price depends on value and size of the property; can range from 300€ or less to 3000 € or more). All other costs concerning the mortgage itself are now carried by the lending bank, and not by the customer. For more information on this subject, read our article "Everything you need to know about getting a mortgage in Ibiza" or scroll down to the bottom of this page to find a mortgage calculator.
• Notary Fees & Property Registry Fees. These fees will vary depending on the value of the property and other factors but will usually not exceed 0.5% of the purchase price; plus, as the purchase price increases the percentage decreases and can be as low as 0.1% or even lower. These fees are both to be paid by the purchaser.
• Banking Expenses. Depending on the bank and the form of payment.
• Agency Fees. Paid by the seller, unless otherwise agreed. 

Overzicht van de kosten verbonden aan de aankoop van een object op Ibiza

De totale kosten voor de koper kunnen variëren tussen 8% en 12% van de aankoopprijs en omvatten het volgende:

Samenvatting van de verantwoordelijkheden van de koper

Het volgende is een samenvatting van de informatie die nodig is voor de voorbereiding van aankoop vóór de ondertekening van de eigendomsakte. Weet dat er professionele kantoren (Gestoria) zijn die de koper door al deze stadia van de noodzakelijke documentatie kunnen leiden.

Documenten die nodig zijn voor de ondertekening voor de notaris:

• Original personal ID card or passport
• Original NIE / TIE Number (foreign resident/work permit)
• Bank cheque or proof of bank transfers. According to the payment conditions. On this point, foreigners who are making their first purchase in Spain are often required to open an account at a local bank.
• Receipts for any payments already made
• Military Permit (non-European Buyers)
• Golden Visa

N.B. De NIE /TIE is de fiscale identificatie voor buitenlandse ingezetenen die een economische activiteit uitvoeren in Spanje. Het moet worden voorgelegd aan de notaris en is nodig om belastingen te betalen. Om een NIE / TIE te verkrijgen moet je een aanvraag indienen vergezeld van specifieke documentatie bij het juiste Nationale Politiebureau. De verwerking duurt meestal twee of drie weken. Neem contact op met jouw Gestoria of kijk op deze pagina voor meer informatie over de NIE procedure en deze pagina voor informatie voor mensen met een Britse nationaliteit over het verkrijgen van een TIE.

N.B. Military Permit: For those non-European buyers who purchase rural properties, they must request a military permit from the Spanish Ministry of Defence prior to the sale. This is due to a law from 1975, whose objective was the defence of strategic points of the national geography (the islands being considered strategic territory in their entirety). The best is to apply for this permit and obtain it before the sale, although in extreme cases the permit is requested and proof of having applied for it is attached to the sale, after which the buyer should be aware that he has one year to obtain the permit or the sale could be declared null and void. It is advisable to consult a professional (lawyer and/or agency) for advice on each individual case.

N.B. The Golden Visa: The maximum period that a foreigner from outside the European Union can stay in Spain as a tourist is ninety (90) days. In order to avoid this limitation and, at the same time, not suffer consequences such as deportation, being considered a tax resident in Spain, etc., there are a series of visas that allow this period to be extended. One of them is known as the "Golden Visa", associated with the purchase and sale of a property for a minimum of five hundred thousand euros (€500,000.00). Each case is different, so it is advisable to consult a professional (lawyer and/or agency) to obtain personalised advice that adapts to the needs and circumstances of each client.

Wet op het witwassen van geld

Als gevolg van de bepalingen van de wet 10/2010 voor de preventie van witwassen van geld en financiering van terrorisme, raden wij aan dat kopers de documentatie en betalingsmiddelen ruim van tevoren voorbereiden.

Zowel de banken als de notarissen kunnen verlangen dat uitgebreide documentatie wordt voorgelegd om de herkomst van de fondsen naar behoren te verantwoorden.

Due Diligence (wettelijke controles)

Vóór de ondertekening van de verkoopakte in aanwezigheid van de notaris (en zelfs vóór de ondertekening van een onderhands contract), moet de koper alle aspecten van de juridische status van de woning checken.

Wij raden onze cliënten altijd aan een onafhankelijk juridisch adviseur in te schakelen om deze controles uit te voeren, vooral als de aankoop complexe juridische aspecten met zich meebrengt.

Deze controles omvatten:

• Checking the Title Deed. The purchaser should require the provision of the current title deed of the property from the seller.
• Consult the Real Property Registry. Buyers must ensure the property is registered in the name of the seller and is free of encumbrances or liabilities, and the property has no liens or outstanding mortgages.
• Consult the Land Registry. It is advisable buyers check the data in the Spanish Land Registry (known as the Catastro) e.g. for ownership, area, identification of the property, location, etc. by obtaining the appropriate descriptive and graphic Land Registry Certification.
• Planning Charges. If the property building was recently erected on developed land, this land, and consequently the dwelling, may be subject to urban planning charges. This aspect can also be checked by consulting the Real Property Registry of the relevant town or city council.
• Building Permission. The purchaser should check that the property has the required municipal building permission certification, and the building is legal (issued by the competent town or city council).
• Certificate of Occupancy and First Occupation License. The certificate of occupancy and the first occupation license (Cédula de Habitabilidad) are administrative documents showing that the dwelling meets the requirements of the applicable legislation for all buildings designed for human occupation and has met the conditions outlined in the building permit.
• Energy Performance Certificate. Any housing intended for sale, whether newly built or for resale, must have this certificate that accredits the energy efficiency rating of the building.
• Check Payment of the Property Tax. The buyer should check with the municipality council that there is no outstanding payment of property tax pending from previous years.
• Check that there are no Current Leases or Rental Agreements.
• Proprietors Association Contributions. The purchaser should check if the seller is paid up with the proprietors association if the dwelling is part of a condominium governed by the horizontal property regulations.
• Statutes of the Proprietors Association Statutes. If the dwelling is part of a condominium governed by horizontal property regulations, the purchaser should examine the statutes of the proprietors association in case some rules could restrict the uses to which the property can be used. In all events, the terms and conditions for contribution to the common expenses and maintenance of the building should be checked.

Fasen van het aankoopproces

Er zijn drie belangrijke fasen bij het kopen van een object op Ibiza. De onderhandeling en de overeenkomst, het privé-contract en de betaling van de aanbetaling, en tenslotte de koopakte.

Onderhandeling en overeenkomst

Once a buyer has shown interest in acquiring a property, the negotiation process with the seller can begin. As your real estate agent, we would endeavour at this stage to help both parties fully reach a suitable agreement on the sale price. Once an agreement is reached, both parties can confirm the terms in writing, and the task of drawing up the official finalised contract can commence.

Het onderhandse contract en de aanbetaling

De volgende fase omvat het initiële onderhandse document en de aanbetaling. Deze fase is niet noodzakelijkerwijs verplicht en soms kunnen beide partijen er de voorkeur aan geven de "Koop-Verkoopakte" direct te ondertekenen als de eerste versie van een contract. In de meeste gevallen is het echter raadzaam om een (voorafgaande) onderhandse overeenkomst te ondertekenen die kan worden opgesteld met de juridische dienst van het makelaarskantoor, of door de individuele wettelijke vertegenwoordigers van de cliënten. Het doel is de overeenkomst juridisch bindend te maken, met gemoedsrust en zekerheid voor beide partijen, totdat de openbare akte kan worden ondertekend voor een notaris.

Hier zijn drie opties van hoofdtypen van Privé-contracten en aanbetaling:

1) Onderhandse koopovereenkomst

Het "Onderhandse koopcontract" is een contract waarbij de verkoper ermee instemt het object te leveren en de koper ermee instemt er een bepaalde prijs voor te betalen. De koper kan de verkoper een overeengekomen bedrag betalen bij de ondertekening van dit onderhandse koopcontract als een aanbetaling. Deze betaling wordt ook vaak een aanbetaling, een storting te goeder trouw of een betaling van de hoofdsom genoemd.

Zodra de overeenkomst en het contract zijn ondertekend, zijn beide partijen verplicht om het contract na te leven in de overeengekomen voorwaarden en bepalingen. Inbreuk op dit contract door een van beide partijen geeft de andere partij het recht om te kiezen tussen het eisen van de nakoming van het contract op zijn eigen voorwaarden, of eenzijdige beëindiging van hetzelfde, met het recht op vergoeding van verlies en schade.

2) Aanbetalingscontract

Het tweede onderhandse contract en de aanbetaling kunnen bekend staan als een reserveringscontract met geldwaarborg (Contrato de arras) dat een verkoopcontract is dat een "pandovereenkomst" omvat, waarbij een deelbedrag (meestal 10%) wordt geleverd, verwijzend naar een waarborgsom.

De definitie van dit bedrag als een waarborgsom (arras penitenciales, in het Spaans) stelt beide partijen in staat zich vrijelijk uit het contract terug te trekken. Indien de koper zich echter terugtrekt, kan het als waarborg betaalde bedrag door de verkoper worden ingehouden. Als de verkoper zich daarentegen terugtrekt, heeft de koper recht op het dubbele van de betaalde waarborgsom (de volledige waarborgsom terugbetaald, plus nog eens hetzelfde bedrag als boete).

3) Koopoptiecontract

Het "koopoptiecontract" ten slotte is een particulier contract waarbij de verkoper, de koper het recht geeft om binnen een bepaalde termijn en onder bepaalde voorwaarden te beslissen om al dan niet de definitieve "koopakte van koop" te sluiten.

Indien de koper besluit de optie niet uit te oefenen, dan zal het bedrag van de optie premie verbeurd worden verklaard. Indien de concessiegever/verkoper weigert te verkopen aan de overeengekomen voorwaarden, kan de gerechtigde/koper kiezen tussen nakoming van het contract op zijn eigen voorwaarden of om ontbinding van het contract verzoeken met het recht op vergoeding van verlies en schade.

In al deze gevallen kan een onderhandse overeenkomst op afstand, langs digitale weg, of per post plaatsvinden. Alle bedingen waarover is onderhandeld, de prijs, de termijn voor ondertekening ten overstaan van een notaris, een beschrijving van de woning met inbegrip van meubilair en apparatuur, de verantwoordelijkheden, en de kosten die voortvloeien uit de transactie (met inbegrip van het agentschap) zijn opgenomen in dit onderhandse document.

De koop-verkoopakte

De definitieve ondertekening van de koopakte vindt plaats voor een notaris van Ibiza in de aanwezigheid van alle partijen of hun wettelijke vertegenwoordigers. Betaling van de volledige overeengekomen prijs, waarvan de aanbetaling wordt afgetrokken, vindt plaats op dit moment.

Kopers hebben het recht om hun notaris te kiezen, aangezien zij de kosten dragen die voortvloeien van het verlijden van de eigendomsakte.

De rechten en plichten van eigendom van het goed waarop de overeenkomst betrekking heeft, gaan over op de koper bij de ondertekening van de akte.

Procedures na de ondertekening van de akte

Zodra de koper het eigendom van het onroerend goed verwerft door het verlijden van de openbare akte voor een notaris, zijn er bepaalde overheidsvereisten waarmee rekening moet worden gehouden, zoals het betalen van belastingen, het deponeren van de eigendomsakte in openbare registers, kennisgeving van de verandering van de eigendom van het onroerend goed, enz.

Onroerend goed register

Onmiddellijk na de ondertekening van de openbare eigendomsakte, zal de notaris, namens de koper, een geattesteerd afschrift sturen langs elektronische weg voor registratie in het daartoe bestemde onroerend goed register. Zodra het digitale afschrift van de akte is ontvangen, opent het onroerend goed register de inschrijving, die geldig is gedurende 60 dagen. Het openen van de inschrijving in het register op dezelfde dag als de ondertekening van de eigendomsakte, houdt de verplichting in voor de koper(s) om de woning in hun eigen naam in te schrijven, met dezelfde status wat betreft bestaande bezwaringen die bestonden op het moment van ondertekening.

Betaling van belastingen

De ondertekening van de eigendomsakte geeft aanleiding tot de verplichting van de koper om de bijbehorende belastingen te betalen: de belasting op de eigendomsoverdracht (in het geval van een tweedehandse woning) of de BTW en het zegelrecht (voor nieuwe gebouwen of terreinen).

Wijziging van eigendom in het Kadaster

De koper moet het kadaster in kennis stellen van de verandering van eigendom van het onroerend goed binnen twee maanden na de ondertekening van de eigendomsakte.

Kennisgeving aan de gemeente

De koper is verplicht de bevoegde gemeenteraad in kennis te stellen van de overdracht van het onroerend goed door het overhandigen van een niet-geattesteerd exemplaar van de eigendomsakte, teneinde de gemeente in staat te stellen de vermogenswinstbelasting te heffen (Impuesto Sobre el Incremento de Valor de Los Terrenos de Naturaleza Urbana in het Spaans). In de meeste gevallen wordt deze kennisgeving rechtstreeks door het notariskantoor langs elektronische weg verstuurd.

—

We hopen dat deze gids over het kopen van een huis op Ibiza nuttig is geweest; voor meer specifieke vragen en antwoorden, aarzel dan niet om contact op te nemen met jouw persoonlijk toegewezen Prestige Sales Agent!

Om meer te weten te komen over de kosten en verantwoordelijkheden van de verkoper – lees ons artikel: