Een Gids voor verkopers: Hoe een object te verkopen op Ibiza

Verkoop je een object op Ibiza? Deze gids zal je alle informatie geven die je moet weten, inclusief belastingen, kosten, en een aantal zeer nuttige tips!

Onze gedetailleerde gids over de verkoopprocedure van een woning is geschreven in een lijst-formaat met een aantal links en nuttige tips voor jouw persoonlijke verkooptraject. Deze gemakkelijk te gebruiken gids kan worden bewaard voor jouw referentie, bij elke stap van de weg. Extra advies kan eventueel persoonlijk worden ingewonnen bij ons vriendelijke team, dat onvermijdelijk het verkoopproces al vele malen heeft doorlopen.

Belastingen en kosten bij de verkoop van onroerend goed op Ibiza

• Gemeentelijke vermogenswinstbelasting
• Persoonlijke belastingen / Inkomstenbelasting
• Makelaars / Bemiddelingskosten
• Advocaat kosten
• Annuleringskosten van de hypotheek, indien van toepassing

Naast de betaling van een gemeentelijke vermogenswinstbelasting, zal de verkoop van een object ook vereisen dat de verkoper persoonlijke inkomstenbelasting indient en betaalt over de winsten van de verkoop.

Gemeentelijke vermogenswinstbelasting (Plusvalía Municipal)

De "Gemeentelijke Vermogenswinstbelasting" moet worden betaald aan de gemeente waar de stedelijke grond van de woning is gelegen, telkens wanneer een stedelijk object wordt overgedragen (of het nu een huis, garage, bedrijfspand of opslagplaats, enz.) betreft.

Deze wordt geheven over de waardestijging van de stedelijke grond waarin het goed zich bevindt, en wordt berekend over de periode waarin de verkoper eigenaar is van het huis of stedelijk onroerend goed tot een maximum van twintig jaar, waarna de belasting niet langer van toepassing is.

De belasting wordt berekend op basis van de toegenomen waarde van de grond waarop het onroerend goed is gebouwd volgens het Kadaster. Het bedrag van de verschuldigde belasting zal afhangen van hoe lang de verkoper eigenaar is van het onroerend goed sinds de laatste verandering van eigenaar. Het percentage en het te betalen bedrag zullen hoger zijn naarmate de verkoper het object langer bezit. (tot de drempel van twintig jaar, zoals hierboven vermeld).

Het tarief wordt berekend op basis van de "catastrale waarde" van de grond die in het laatste ontvangstbewijs staat en wordt door elk gemeentehuis anders vastgesteld, variërend van een minimum van 5% tot een maximum van 30% op de stijging van de kadastrale waarde vanaf de oorspronkelijke datum tot de verkoopdatum.

De wet bepaalt dat de verkoper deze belasting moet betalen in het geval van de verkoop van een woning.

Inkomstenbelasting

Bij de verkoop van een woning moet de verkoper de personenbelasting betalen over de de door de verkoop gerealiseerde meerwaarde binnen 4 maanden na ondertekening van de openbare koop-verkoopakte, ten overstaan van de notaris, door middel van de desbetreffende belastingaangifte. De winst of het verlies wordt berekend als het verschil tussen de aankoopwaarde en de huidige overdrachtswaarde, verminderd met de overeenkomstige aankoop- en onderhoudskosten.

Belastingtarieven voor Fiscaal Ingezetenen:

• 19% op winsten tot €6.000
• 21% op winsten tussen €6.000,01 en €50.000
• 23% op meerwaarden boven €50.000,01

Belastingtarieven voor fiscale niet-ingezetenen:

Als de verkoper een niet-ingezetene is, dan is de belasting aan een vast tarief van 19% op de vermogenswinst uit de verkoop van het onroerend goed. Daarnaast is de koper (al dan niet ingezetene) verplicht om 3% in te houden op de overeengekomen prijs, die aan de belastingdienst moet worden betaald binnen een maand na de aankoopdatum.

Niet-ingezeten verkopers moeten zich bewust zijn van de internationale overeenkomst inzake dubbele belastingheffing die bestaat tussen Spanje en andere EU-landen. Eventuele inkomstenbelasting op de winst uit de verkoop van een onroerend goed die reeds in Spanje is betaald, kan worden afgetrokken van de belasting die verschuldigd is in het land waar de verkoper woont.

Andere uitgaven die voortvloeien uit de verkoop van een onroerend goed

• Advocaatkosten. Ongeveer 1% van de verkoopprijs, te betalen door degene die het juridisch advies vraagt.
• Bemiddelingskosten. Betaald door de verkoper tenzij anders overeengekomen. De commissie van de makelaar varieert tussen 4% en 6% van de uiteindelijke verkoopprijs (exclusief BTW), hoewel de norm op Ibiza 5% is.

Samenvatting van de verantwoordelijkheden van de verkoper

Het volgende is een samenvatting van de informatie die van de verkoper wordt verlangd ter voorbereiding van de ondertekening van de eigendomsakte (en idealiter al in voorbereiding van het te koop zetten van het onroerend goed, zodat potentiële kopers snel antwoord kunnen krijgen op vragen met betrekking tot de documentatie van het onroerend goed).

Documenten die nodig zijn voor de ondertekening voor de notaris:

• Het origineel van de persoonlijke identiteitskaart of het paspoort
• Het origineel van de NIE (buitenlandse residentie / werkvergunning)
• Het origineel van de eigendomsakte
• In het geval van nieuwbouw, de Nieuwbouw Registratie Akte
• Energieprestatiecertificaat [dit certificaat is verplicht geworden in 2013. De wet verplicht je om dit document al te hebben voordat je jouw woning te koop aanbiedt (of langdurig verhuurt) – kosten variëren tussen 100 – 500€, afhankelijk van de grootte van jouw woning]
• Informatie over de hypotheek, indien aanwezig

Aanbevolen maar niet verplicht:

• Gemeentelijke bouwvergunning
• Gemeentelijke verklaring van het einde van de werkzaamheden
• Bewoningsverklaring (Cédula de Habitabilidad)
• Laatste ontvangst van de eigendomsbelasting (IBI in het Spaans)
• Meest recente facturen van nutsbedrijven: elektriciteit, water, telefoon, enz.

Fasen van het verkoop-/aankoopproces

Er zijn drie belangrijke fasen bij de verkoop van een woning op Ibiza. Onderhandeling en Overeenkomst, het Privé-Contract en de Aanbetaling, en tenslotte, de Verkoop- Koopakte.

Onderhandeling en overeenkomst

Zodra een koper interesse heeft getoond in het verwerven van een object, kan het onderhandelingsproces met de verkoper beginnen. Als jouw makelaar streven wij er in dit stadium naar om beide partijen te helpen een passende overeenkomst over de verkoopprijs te bereiken. Eens een overeenkomst is bereikt, kunnen beide partijen de voorwaarden schriftelijk bevestigen en kan de taak van het opstellen van het officiële reserverings contract beginnen.

Het onderhandse contract en de aanbetaling

De volgende fase omvat het initiële onderhandse document en de aanbetaling. Deze fase is niet noodzakelijkerwijs verplicht en soms kunnen beide partijen er de voorkeur aan geven de "Koop-Verkoopakte" direct te ondertekenen als de eerste versie van een contract. In de meeste gevallen is het echter raadzaam om een (voorafgaande) onderhandse overeenkomst te ondertekenen die kan worden opgesteld met de juridische dienst van het makelaarskantoor, of door de individuele wettelijke vertegenwoordigers van de cliënten. Het doel is de overeenkomst juridisch bindend te maken, met gemoedsrust en zekerheid voor beide partijen, totdat de openbare akte kan worden ondertekend voor een notaris.

Hier zijn drie opties van hoofdtypen van Privé-contracten en aanbetaling:

1) Onderhandse koopovereenkomst

Het "Onderhandse koopcontract" is een contract waarbij de verkoper ermee instemt het object te leveren en de koper ermee instemt er een bepaalde prijs voor te betalen. De koper kan de verkoper een overeengekomen bedrag betalen bij de ondertekening van dit onderhandse koopcontract als een aanbetaling. Deze betaling wordt ook vaak een aanbetaling, een storting te goeder trouw of een betaling van de hoofdsom genoemd.

Zodra de overeenkomst en het contract zijn ondertekend, zijn beide partijen verplicht om het contract na te leven in de overeengekomen voorwaarden en bepalingen. Inbreuk op dit contract door een van beide partijen geeft de andere partij het recht om te kiezen tussen het eisen van de nakoming van het contract op zijn eigen voorwaarden, of eenzijdige beëindiging van hetzelfde, met het recht op vergoeding van verlies en schade.

2) Aanbetalingscontract

Het tweede onderhandse contract en de aanbetaling kunnen bekend staan als een reserveringscontract met geldwaarborg (Contrato de arras) dat een verkoopcontract is dat een "pandovereenkomst" omvat, waarbij een deelbedrag (meestal 10%) wordt geleverd, verwijzend naar een waarborgsom.

De definitie van dit bedrag als een waarborgsom (arras penitenciales, in het Spaans) stelt beide partijen in staat zich vrijelijk uit het contract terug te trekken. Indien de koper zich echter terugtrekt, kan het als waarborg betaalde bedrag door de verkoper worden ingehouden. Als de verkoper zich daarentegen terugtrekt, heeft de koper recht op het dubbele van de betaalde waarborgsom (de volledige waarborgsom terugbetaald, plus nog eens hetzelfde bedrag als boete).

3) Koopoptiecontract

Het "koopoptiecontract" ten slotte is een particulier contract waarbij de verkoper, de koper het recht geeft om binnen een bepaalde termijn en onder bepaalde voorwaarden te beslissen om al dan niet de definitieve "koopakte van koop" te sluiten.

Indien de koper besluit de optie niet uit te oefenen, dan zal het bedrag van de optie premie verbeurd worden verklaard. Indien de concessiegever/verkoper weigert te verkopen aan de overeengekomen voorwaarden, kan de gerechtigde/koper kiezen tussen nakoming van het contract op zijn eigen voorwaarden of om ontbinding van het contract verzoeken met het recht op vergoeding van verlies en schade.

In al deze gevallen kan een onderhandse overeenkomst op afstand, langs digitale weg, of per post plaatsvinden. Alle bedingen waarover is onderhandeld, de prijs, de termijn voor ondertekening ten overstaan van een notaris, een beschrijving van de woning met inbegrip van meubilair en apparatuur, de verantwoordelijkheden, en de kosten die voortvloeien uit de transactie (met inbegrip van het agentschap) zijn opgenomen in dit onderhandse document.

De koop-verkoopakte

De definitieve ondertekening van de koopakte vindt plaats voor een notaris van Ibiza in de aanwezigheid van alle partijen of hun wettelijke vertegenwoordigers. Betaling van de volledige overeengekomen prijs, waarvan de aanbetaling wordt afgetrokken, vindt plaats op dit moment.

Kopers hebben het recht om hun notaris te kiezen, aangezien zij de kosten dragen die voortvloeien van het verlijden van de eigendomsakte.

De rechten en plichten van eigendom van het goed waarop de overeenkomst betrekking heeft, gaan over op de koper bij de ondertekening van de akte.

Algemene FAQ’s en nuttige tips

Is het nu een goed moment om jouw Ibiza object te verkopen?

In het algemeen, en kijkend naar historische gegevens, kan worden gesteld dat de vastgoedmarkt van de Balearen sinds de jaren ’90 een van de best presterende markten in Europa is, zo niet wereldwijd. De economische crisis en de wereldwijde pandemieën hebben nog geen deuk van betekenis kunnen slaan in deze krachtpatser van de vastgoedmarkt, vooral in vergelijking met zijn iets meer volatiele tegenhanger op het vasteland. Voor de meest actuele feiten en cijfers over de vastgoedmarkt van Ibiza, bekijk ons "Ibiza & Balearen Vastgoedmarkt Verslag 2022 & Prognose 2023".

Hoe kies je een makelaar op Ibiza en heb je er echt een nodig?

Met honderden en honderden makelaars die actief zijn op zo’n klein eiland, kan het overweldigend zijn om te weten aan welke je de promotie van jouw object toevertrouwt. Een goede plek om te beginnen is om te praten met mensen om je heen die onlangs gewerkt hebben met een makelaarskantoor op Ibiza, en om aanbevelingen te krijgen. Je zou deze aanbeveling ook moeten staven door jouw eigen online onderzoek te doen en te zien welke bureaus naar voren komen in de top resultaten van een Google-zoekopdracht, het controleren van hun sites en vooral de beoordelingen van hun klanten, die je meestal kunt vinden op hun bedrijfspagina van Facebook of op de Google Reviews pagina. Een andere nuttige tip is om uit te kijken naar bureaus die lid zijn van een professionele organisatie, op Ibiza zou dit bijvoorbeeld PIMEEF en de APIBIZA zijn. Zodra je jouw opties hebt beperkt tot een handvol, neem dan contact met hen op en maak het liefst een afspraak in hun kantoor om een echt gevoel te krijgen van hun marktpositie, hun energie en om te voelen of je ook met hen kan connecteren op een meer persoonlijk niveau.

Vraag vervolgens hoeveel hun fees bedragen en of je een voorbeeld kunt zien van een standaard verkoopsmandaat die je met hen zou ondertekenen, om er zeker van te zijn dat alle vergoedingen, kosten en algemene afspraken duidelijk vermeld staan en voor jou aanvaardbaar zijn.

Moet je jouw object bij verschillende agentschappen verkopen of slechts bij één? Beide opties hebben positieve en negatieve punten; voor een meer gedetailleerde analyse lees ons artikel over "Waarom een exclusief mandaat ondertekenen met Prestige?".

Heb je een makelaar nodig om jouw woning te verkopen?

Je vraagt je misschien af of je wel een makelaar nodig hebt om jouw woning op Ibiza te verkopen – en het antwoord is: Nee, die heb je niet echt nodig – maar je zult wensen dat je er één had. In alle eerlijkheid, niets houdt je tegen om zelf een verkoopbord op te hangen en jouw object te plaatsen op online portalen zoals Fotocasa en Idealista. Als je de tijd, energie en het geduld hebt om aanvragen, bezichtigingen en aanbiedingen zelf af te handelen, waarom niet?! Echter, werken met een professioneel makelaarskantoor dat beschikt over de juiste vaardigheden, kennis en infrastructuur, zal de hele procedure zeker een stuk meer stress-vrij maken voor jou en je familie. Meer overtuiging nodig? Bekijk dan hier ons artikel: "15 goede redenen om jouw object te verkopen met Prestige Properties".

Vind een advocaat op Ibiza die jouw taal spreekt

Hoewel het meestal de koper zal zijn die juridisch advies zal inhuren om due diligence uit te voeren voor de aankoop van een object; het kan ook in jouw belang zijn om een advocaat in te huren die jouw taal spreekt en die je kan helpen om de verkoop te overzien en je te adviseren over belastingkwesties, enz. Hier zijn links naar lijsten van advocaten op Ibiza die een vreemde taal spreken:

Engels sprekend

Duits sprekend

Laat jouw documentatie voorbereiden

Zoals hierboven vermeld, zal het in orde hebben van jouw documentatie ervoor zorgen dat alles soepel en snel verloopt, zonder onaangename verrassingen, noch voor de koper, noch voor jezelf.

Idealiter heb je:

• De eigendomsakte van het object
• Bewoningsverklaring (geldig)
• Bevestiging van de gedane bouw werken (Licencia of Final de Obra)
• Ontvangsten voor de lokale gemeentelijke onroerend goed belasting (impuesto sobre bienes inmuebles of IBI)
• Kopieën van rekeningen van nutsbedrijven
• Gegevens van de statuten van de gemeenschap (voor appartementen en ‘gated communities’)
• Een lijst van meubilair, enz. die zal worden opgenomen in de verkoop
• Jouw residentie kaart als je een residentie status of NIE hebt

Hoe kun je jouw huis sneller verkopen dan het gemiddelde

Wist je dat de gemiddelde verkooptijd op Ibiza ongeveer 10 maanden is?

Om dit terug te brengen tot een lager gemiddelde, volgen hier de top 4 dingen die je kunt doen:

1. (Ont)Kleed het huis – verwijder alle persoonlijke spullen, verwijder alle rommel en laat het zo minimalistisch mogelijk; voeg spiegels en planten toe; probeer het huis her in te richten in neutrale kleuren; zorg dat het zo licht mogelijk is; verwijder tekenen van huisdieren of bronnen van onaangename geuren.
2. Presentatie is essentieel – Zet jouw woning goed in de markt: zorg voor de beste presentatie door het nemen van de best mogelijke foto’s (of het inhuren van een agentschap met grote marketingvaardigheden) om jouw woning in zijn beste licht te promoten.
3. Realistische prijsstelling – Volg de aanbevelingen van professionele taxaties (meer objectief) en accepteer wat de markt bereid is te bieden. Als je wilt dat dingen sneller gaan en niet eindeloos aanslepen, moet je misschien een bod accepteren dat lager is dan waar je oorspronkelijk op had gehoopt.
4. Kom voorbereid – Zorg dat alle nodige documenten klaar zijn om het leven gemakkelijk te maken voor potentiële kopers en hun juridische adviseurs. Wanneer de juiste koper komt, kan een deal in een paar uur worden gesloten als alles goed is voorbereid, transparant en duidelijk is.

—

We hopen dat deze gids nuttig is geweest; voor meer specifieke vragen en antwoorden, kan je contact opnemen met jouw persoonlijk toegewezen Prestige Listing Agent!

Om meer te weten te komen over de kosten en verantwoordelijkheden van de koper – lees ons artikel: